REITs的申报、审批和发行工作已经如火如荼地展开：2020年以来，全国已有7个城市政府或发展改革部门专门发布REITs政策文件，更有多省发文鼓励REITs发展，目前已发文的省份和城市覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域，各地政策各具特色。   北京REITs12条 2020年9月29日，为推动基础设施REITs产业在京高质量发展，打造全链条生态体系，北京市重磅发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，率先推出一批支持基础设施REITs产业发展的务实举措，围绕产业要素、产业生态、政策保障等三个方面提出12条政策措施。 “北京REITs 12条”有三方面突出特点： 1. 突出存量资产盘活，打通基础设施投资良性循环“新渠道”：北京市在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产、总规模近2万亿元，如果按照标准基础设施REITs产品发行，至少可以盘活2000-6000亿元。2. 突出优势资源整合，打造REITs产业发展“新高地”：北京发展REITs产业具有独特禀赋优势，基础设施领域央企集聚，社保基金、企业年金、大型保险公司、商业银行理财子公司等长期资本大多在京注册，在资产规模、质量和运营能力、品牌方面、可投资金方面具有先天优势。3. 突出政策工具集成，构筑金融服务业要素集聚“新优势”：围绕促进北京金融业、特别是资管行业跨越式发展，系统提出吸引各类资管机构在京落户展业发展的政策措施；针对公募REITs对资产管理、设施运营、投融资等专业要求高的特点，围绕发展空间拓展、市场主体培育、国有企业激励等关键因素系统集成规划土地、办公用房、财税补贴、人才引进等激励措施，最大限度激发各类主体参与REITs的内生动力。 《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》全文链接： http://fgw.beijing.gov.cn/fgwzwgk/zcgk/bwqtwj/202009/t20200929_2103321.htm   成都REITs10条 2021年2月26日，成都市正式出台了《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》，旨在进一步创新基础设施领域投融资机制，有效盘活存量资产，激发市场活力，推动成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关工作。相关措施聚焦“两区一城”等重点区域，创新市场准入、办公用房等支持政策，引导基础设施REITs市场、交易、中介、运营等企业集群发展。 “成都REITs10条”释放多重“机遇清单”，明确将加大优质基础设施REITs产品推介力度，对REITs关联人才制定了多项优惠政策，通过建立REITs高端人才引进机制鼓励引进的高端人才在蓉安家落户，鼓励当地企业、金融机构与高等院校、科研院所开展合作，培育和壮大基础设施REITs中介机构市场，建立政府相关部门共同组成的工作协调机制，条件成熟鼓励适时成立基础设施REITs产业联盟。 税收支持方面，成都市支持REITs管理机构根据《西部地区鼓励类产业目录（2020年本）》和《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，对照西部地区鼓励类产业目录中“金融服务业”条目，享受西部大开发税收优惠政策，减按15%缴纳企业所得税，支持力度较大。此外，成都市鼓励市属机构与企业通过新设、收购或参股等方式申请公募REITs基金管理人资质，大力吸引优质公募基金管理人的入驻。 《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》全文链接： http://cddrc.chengdu.gov.cn/cdfgw/c120589/jksj_nry.shtml?id=126905&tn=6     上海REITs20条 2021年6月21日，“上海REITs 20条”《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》与首批基础设施REITs项目同日“上市”，将上海发展基础设施REITs与服务国家战略紧密结合。一方面，“上海REITs20条”立足上海国际金融中心建设大背景，对标新加坡、香港等亚太地区REITs成熟市场，依托上海证券交易所大平台作用，提出上海要加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，以及REITs产品发行交易首选地的目标愿景；另一方面，围绕服务长三角一体化国家战略，专辟一节聚焦长三角基础设施REITs联动发展，着力强化上海在长三角基础设施REITs领域的引领带动作用。 “上海REITs20条”创新专项支持政策，提出设立上海REITs发展专项资金，用于支持当地相关原始权益人、专业服务机构、基础设施REITs资产受托运营管理企业以及上海证券交易所等发展基础设施REITs业务，将上海市相关领域现有优惠政策的覆盖面扩大到基础设施REITs，积极争取国家层面支持政策在上海市率先落地。 《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》全文链接： https://fgw.sh.gov.cn/gfxwj/20210621/4e3f9f1233f24255815f0aaac563bd69.html   苏州REITs10条 苏州作为长三角重要中心城市，存量基础设施资产密度高、质量优，近20年来在基础设施领域投资超1.2万亿元。2021年7月23日，在中国REITs论坛2021年会上，苏州市政府正式发布《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见》（简称“苏州REITs 10条”），在考虑苏州发展基础、资产特点和现有政策内容基础上借鉴了北京、上海等地的先行举措，围绕基础设施原始权益、项目产品、市场主体、中介服务、人才、政策等REITs机制要素和项目识别储备、资产权益整合、人才机构引育、财税政策激励等关键环节，提出了十条具体措施。 “苏州REITs 10条”的特点主要体现在四方面：一是重点突出REITs项目储备和产品培育。苏州开发区等存量产业基础设施的资产能级全国领先，“苏州REITs 10条”重点突出优质项目的识别储备和孵化培育，提出建立意向库、储备库、发行库三阶段的REITs项目库管理机制。二是研究设立市域统筹的REITs产业投资基金。“苏州REITs 10条”提出，要研究设立REITs产业投资基金，发挥产业基金整合REITs原始权益、吸纳多主体参与的投资平台作用，成为REITs项目库管理制度的有效补充和重要平台。三是强调新增投资与盘活存量资产的结合。为引导REITs盘活资金有效规范使用，调动各类原始权益人和各地、各部门主动识别和发起REITs项目的积极性，“苏州REITs 10条”着重提出通过REITs发展推动新增投资的相关举措。四是实施财税政策激励。在财政政策方面，公募基金管理人适用苏州金融企业总部落户奖励政策，实施REITs项目发行的当地原始权益人可争取一次性奖励及中央专项资金支持。在税收政策方面，列入《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》的项目享受第一年至第三年免征企业所得税、第四年至第六年减半征收企业所得税的政策优惠，目前涵盖港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、水利、电力在内的相关项目领域。 《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见》全文链接： http://fg.suzhou.gov.cn/szfgw/zcjd/202107/6fa1ba5f24bb4ae09dd3f3b64c572f5e.shtml   广州REITs15条 2021年9月26日，广州市出台《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》（以下简称《发展措施》）。《发展措施》以项目储备、政府服务、市场服务、风险防控和发展目标五个方面的支持为主线，提出广州支持基础设施REITs产业发展的15条政策措施。 “广州REITs15条”有以下两方面焦点值得关注： 1.鼓励合格境外投资者参与基础设施REITs产品投资：《发展措施》提出通过联动深圳、融通港澳打造粤港澳大湾区REITs发展高地的定位，引入港澳资金投资基础设施REITs产品，鼓励合格境外投资者参与基础设施REITs产品投资。鼓励支持已发行基础设施REITs产品，重点面向粤港澳大湾区开展基础设施资产扩募，做大基础设施REITs规模。 2.注重突出广州市重点领域和项目：《发展措施》着力推动广州市华南骨架高速公路网、轨道上的都市圈建设、白云空港一体化交通枢纽、南沙国际港区等重要交通基础设施项目，城镇供水、供电、供气、供热等市政基础设施项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理等生态环保基础设施项目，园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等重点领域项目的谋划和组织，提升城市基础设施运营效率。 《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》全文链接： http://fgw.gz.gov.cn/tzgg/content/post_7810930.html   南京REITs11条 2021年10月11日，南京市正式出台了《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》（以下简称《若干措施》），南京市基础设施REITs试点工作提档加速，全面推开。 《若干措施》共包括五方面11条政策措施，具体来看：一是充分发挥各板块的主体作用；二是对基础设施运营投入更大关注；三是加大对相关主体的政策激励；四是强化区域联动；五是其他配套服务措施。 与北京、上海、苏州、成都等地方文件相比，《若干措施》在工作范围、项目培育等方面突出南京特色和优势。在工作范围方面，注重与南京都市圈、长三角区域的联动发展；在项目培育方面，健全项目全链条管理机制，创新设置南京市市级项目后备库。此外，系列举措着眼于激发各方参与主体积极性。作为基础设施领域一项新型试点工作，在市对区高质量考核、创新名城建设、城市硅巷、基金集聚区等政策框架内，明确了针对性的鼓励措施，从提高工作实效的角度，激发各区（开发区）、原始权益人（产品发行人）、基金管理人、专项计划管理人及相关中介机构等多方主体参与的积极性。   西安REITs10条 10月30日，西安市政府常务会审议通过了《西安市推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展十条措施》（以下简称“西安REITs 10条”），并正式发布《西安市基础设施公募REITs操作手册》（以下简称《操作手册》）。《操作手册》是目前国内由政府牵头发布的首部基础设施REITs工具书，从产品创新、财税政策、金融政策、国资政策、产品路线策略等方面进行了详细阐述。 “西安REITs 10条”，从机制建立、人才培养、产业集聚、奖补激励及考核倾斜等多方面对西安市基础设施REITs试点工作予以政策支持：在机制建立方面，建立基础设施REITs协调机制，及由券商、律所、会所、银行等专业机构组成的基础设施REITs项目智库，对相关项目持续跟踪及服务；在人才培养方面，制定人才培养计划，符合条件的基础设施REITs专业人才可按照西安市相关政策享受个税奖补、子女就学、人才安居等政策优待；在产业集聚方面，立足建设“一带一路”重要节点，发挥对关中平原城市群的引领带动作用，创新市场准入、异地办理、租金减免等便企支持政策，引导基础设施REITs市场、交易、中介、运营企业集聚发展，打造REITs要素集结高地；在奖补激励方面，对于已纳入国家发改委基础设施REITs储备项目库的西安市原始权益人，按其前期经费的50%予以一次性奖励补助，最高不超过300万元；对于成功发行基础设施  REITs产品的西安市原始权益人，按其发行规模的0.5%给予一次性奖励补助，最高不超过500万元；在考核倾斜方面，将鼓励引导国有企业发行基础设施REITs。 《西安市推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展十条措施》全文链接： http://xadrc.xa.gov.cn/xwzx/dtyw/617fad38f8fd1c0bdc6114f3.html   除了直接发文的城市外，各省级地方政府也同样重视基础设施公募REITs工作，将其视为助力当地企业盘活存量资产、引入资本市场资金的一项重要的金融工具，以发布通知、方案等方式支持当地REITs发展。 2021年3月，广西壮族自治区人民政府发布《广西扩大有效投资三年攻坚行动方案（2021—2023年）》，强调探索通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等资产证券化方式盘活基础设施存量资产，建立REITs试点项目库，实施滚动管理，积极争取广西项目纳入国家试点范围。 2021年6月，浙江省税务局关于《省政协十二届四次会议第618号提案的答复》中提及，关于是否允许基础设施公募REITs设立环节股权、资产转让交易的所得税递延纳税的问题，国家税务总局正在会同财政部积极研究。 2021年8月，广东省人民政府发布《广东省金融改革发展“十四五”规划》，强调稳步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，并持续探索在水利、交通、能源等行业设立基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；安徽省人民政府发布《发展多层次资本市场服务“三地一区”建设行动方案的通知》，加大不动产投资信托基金（REITs）等创新融资工具推广运用。引导污水水务、环保清洁、绿色生态等领域的投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 2021年9月，人行海口中心支行、海南省地方金融监管局等5部门联合发布《关于贯彻落实金融支持海南全面深化改革开放意见的实施方案》，强调推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点落地，建立健全基础设施领域REITs项目库，推动符合条件的企业发行基础设施领域REITs。支持在住房租赁领域发展不动产投资信托基金（REITs）。     来源：中国REITs论坛公众号  

  [摘要]当前中国PPP实践取得了重大进展，理论研究却落后于实践，症结之一在于PPP项目管理和公共管理两大研究视角的割裂，前者过于微观且侧重市场逻辑，后者过于宏观又倚重科层分析。未来PPP研究应着力于科层和市场相结合的整合路径，揭开微观项目与宏观结构的互动逻辑，从而推动中国PPP理论体系化和政策清晰化，实现PPP可持续发展。 一、引言 自2014年以来，中国PPP（Public-PrivatePartnership，我国称作“政府和社会资本合作”）发展井喷。根据国家财政部PPP中心的数据统计，截至2020年6月末，全国累计签约PPP项目数量6546个、金额10.3万亿元。PPP模式日渐成为我国公共产品和服务供给的主要机制，这不仅深刻地改变了我国公共投资结构，也将对地方治理格局产生深远影响。由此，PPP理论研究亦日益活跃，现已成为我国学术研究的热点话题。然而，PPP理论研究却落后于实践发展，导致了一定程度上的PPP政策指向模糊和认识不统一等困境。本文认为，造成这一现象的核心症结在于：当前PPP项目管理和公共管理两大研究视角存在严重割裂。一方面，两者的分析对象和前提假设不同，前者着眼于项目的最佳实践和科学管理，后者致力于揭示政府行为逻辑并实现公共价值。 为更好地厘清PPP理论研究的整体脉络与研究现状，同时增进学界对中国PPP实践的理解，本文以中国知网（CNKI）收录的中文文献为基准，检索和梳理PPP相关文献，对中国PPP理论研究展开系统性综述，剖析两大视角割裂现状及成因，并提出整合路径的研究展望，希冀为未来的理论研究提供参考。 二、 基于两大视角的PPP研究现状 我国自20世纪80年代开始应用PPP，大致经历了4个发展阶段。自2014年以来的改革正式推动PPP成为我国公共产品和服务供给的重要机制，也促使中国PPP研究从过往的微观项目管理视角向着公共管理等更加多元的研究视角发展。 界定PPP概念通常采用情境类型法，这源于PPP实践属性强且各国情境千差万别。这也是项目管理视角的PPP研究先于其他领域的主要原因。中国关于PPP的官方定义来自国办发[2015]42号文，有其独有的特征：一是该定义明确政府为PPP项目责任主体，并限定其行为合规路径，相比西方的“公共部门”内涵更为狭窄；二是该定义采用“社会资本”来界定合作伙伴，相比西方的“私营部门”内涵更为宽泛，它不仅包含私营组织，还可以是国有属性的组织，如国有企业、国有银行、国有基金等。还需要说明的是，该定义实际上对伙伴设置了准入条件，要求伙伴至少“具备投资、运营管理能力”。除了营利性企业，国际上也有非营利性的社会组织做PPP伙伴，而我国目前的PPP实践中还鲜见其他组织，造成这一现象的根源来自我国政府部门的条块分割，社会组织由国家民政部等部门主管，而2014年以来的PPP主要与国家财政部和发展发改委的职能相关。 （一）PPP项目管理研究现状 PPP项目管理研究缘起于工程建设管理，发端于公共设施的工程建设投融资。学者们历来热衷于做PPP项目管理的文献综述或荟萃分析。本文通过中国知网（CNKI）以“SU/TKA=‘PPP’并含‘Public-privatePartnership’并含‘政府和社会资本合作’并含SU=‘项目’并含‘项目管理’”作为检索式，且勾选“工程科技Ⅰ辑”“工程科技Ⅱ辑”和“经济与管理科学”数据库，检索得到2014年1月1日-2020年7月15日的2276篇文献，主要包含四类主题。 1.关键成功因素（Critical Success Factors，CSFs）研究PPP项目成功实践的影响因素。这是PPP项目管理领域最早也最丰富的研究，自1996年Tiong提出CSFs研究框架以来，学者们基于中国PPP实践挖掘了大量CSFs要素，后来又对要素分阶段、分专业、分行业的类型化研究。学者们在研究CSFs时，普遍做出一个“成功”或“失败”的二元判断，然而，迄今并无PPP项目“成功”与否的统一标准，自然也谈不上CSFs清单的“标准答案”。而且，已有研究普遍是静态时点的研究结论，这源于PPP项目的跨度实在太长（通常长达30年），鲜少有学者能跟踪一个项目的全生命周期。此外，受限于PPP项目案例资料的可获得性，学者们通常只能得到“成功”案例，却无法得到“失败”素材，这也暗示着当前CSFs研究结论的有偏（biasedresults）。总之，CSFs研究所挖掘的要素虽然非常多，但迄今仍无法厘清各类要素之间的相协同、相抵触或相匹配的关系，仍停留在实践层面的经验性归纳。这一主题构成后续研究主题的经验性基础。 2.风险分担（Risk Allocations）研究侧重预防项目失败的风险要素识别、评估与分配。不确定性意味着风险，CSFs的实现通常充满不确定性，因此CSFs和风险要素研究实则一体两面。Wang等是中国这一主题的开创人且提出了“外星人眼”风险管理模型，柯永建则紧随其后并提出了风险分担机制。我国其他学者基于这一框架拓展实证情境学者们延循这一框架拓展实证情境。不过，当前项目管理领域的风险研究主要基于问卷调研等主观资料为素材，这导致研究结论依赖于“参与主体”，而且项目风险因素也高度依赖于“所处情境”。这一主题有待结合这两方面，以提炼更具一般性的因果机制。 3.绩效评价（Performance Measurement）研究项目产出结果的衡量与评价。这是一项偏技术的研究主题，主要包含产出标准、评价标准及评价方法等，其中较为重要的方法是VfM（Value forMoney，物有所值）评价。Yuan等人建构了中国PPP关键绩效指标与框架，曹启龙等人针对PPP寻租行为提出绩效监督模型。我国于2015年正式将VfM评价纳入PPP实施流程，不过VfM评价的理论与实践工作仍存在模糊之处并因此造成争议，未来有望基于大数据手段进一步完善。 4.控制权配置（Allocation of Control Rights）研究政府和市场协作之间的最优配置。这是近年的新主题，以伍迪和王守清等人的文献为代表。这一视角早期的研究以实物期权的配置为主，大量借鉴金融工程等理论形成了价格机制、补偿机制等技术性结论。自2015年伍迪应用于PPP后，展现出与社会学等其他学科相结合的趋势。然而，他虽然初步借鉴了周雪光的“控制权”理论，做了视角融合的有益尝试，但解释仍旧有限。不过，学科融合的初步尝试为今后的视角整合打下了基础。 （二）PPP公共管理研究现状 PPP公共管理的研究侧重于组织管理与政策过程，致力于提升PPP的治理效能。Hodge和Greve的PPP文献综述是这一领域的经典作品。Wang等人基于Web of Science系统检索得到186篇PPP公共管理文献，提炼了与PPP公共管理研究相关的三大知识背景，即经济学、公共管理和政策、组织理论。本文通过中国知网（CNKI）以“SU/TKA=‘PPP’并含‘Public-privatePartnership’并含‘政府和社会资本合作’”作为检索式，且勾选“社会科学Ⅰ辑”和“社会科学Ⅱ辑”数据库，检索得到2014年1月1日-2020年7月15日的455篇文献，主要包含六类主题。 1.采纳动机（Adoptionmotivation）探讨地区发展水平对PPP采纳结果的影响。通常，发达程度越高，提高效率的采纳动机越大，而拓宽资金渠道的动机则变小。何平均等人从利益相关者视角揭示了农业基础设施PPP的主体动机，将采纳动机研究引入到了特定领域。任小强基于水利工程PPP采纳动机的分析，指出融资和提效两大动机的互动作用。谈婕等人则从落地速度的快慢来解释采纳动机的作用，拓展了动态过程机制。Tan和Zhao则提出采纳率概念，来解释地方政府的PPP采纳行为。从上述研究中可以看出，新近研究已呈现项目层面的采纳动机理论解释，显示出初步的从项目到公共管理转向趋势。 2.执行绩效（ImplementationPerformance）有别于项目绩效研究。这一视角下的执行绩效侧重于过程，而项目绩效侧重于产出。张万宽等人最早建构了国家层面的关键影响因素框架。陈婉玲强调PPP的过程绩效监管工作应关注政府责任，建议采用立法、契约制度化及独立监管等手段来实现。近年学者们针对PPP公共价值问题做了大量反思和倡导，包括公共价值失灵、价值冲突与协调、可持续发展导向下的PPP新内涵等。 3.财政责任（Fiscal responsibility）研究致力于考察PPP对公共财政风险的影响。这一主题也是国内学者近年密切关注的主题之一。Tan和Zhao在公共管理顶刊Public Administration Review（PAR）上讲述了中国PPP复兴仍是财政短缺和政府债务高企的公共财政故事，引发了国际学术界对中国PPP财政承受的高度关注兴趣。关于PPP带来的财政风险，学者们观点不一。温来成等认为我国近年大规模的PPP实践容易产生财政风险，缪小林等着重探讨了PPP如何才能起到化解政府债务风险的作用机制，指出政府和市场的合理分配是关键。张牧扬等实测了我国地方政府实施PPP的财政支出压力，指出多数城市在管理得当的前提下仍有财政空间。此外，税收研究和审计研究日渐成为PPP财政研究的重要议题管理的重要议题。针对我国当前PPP项目以政府付费/补贴模式为主的现状，这一主题有望得到持续探讨和发展。 4.制度/政策研究（Institutional/policyresearch）研究正快速积累成果。理由在于近年PPP大规模实施暴露出的问题均涉及制度根源或政策导向。理想的PPP发展环境应包含公平竞争、规范程序、完善的问责制度和广泛的公众参与等，而发展中国家通常面临制度建设滞后、市场意识薄弱等困境，加大了PPP失败风险。随着2014年后中国PPP政策的密集发布和积极执行，PPP政策研究成果随之丰富起来，包括规制体系、政策扩散、政策学习、政府执行角色，相配套的PPP制度建设研究也日渐丰富。Wang等人先后在国际主流学术期刊中基于中国PPP素材做实证研究，揭示了中国情境的制度特征，如合同制定过程、腐败程度等。 5.比较研究（Comparativestudy）主要从研究方法上的一项分类，侧重于国际比较。谈婕和赵志荣以类型学研究划分了PPP的传统模式、英国模式和美国模式，指出中国属于上述模式的复合。王天义等人探讨了PPP的国际经验及启示。 6.规范研究（Normative research）侧重学理层面的PPP理想探讨。我国学者提出了较多PPP发展的“大问题”，回应了我国市场化改革伊始阶段时，学者们提出的问题。 三、PPP研究视角割裂阐释 本文基于两大视角的研究现状梳理，发现当前中国PPP理论研究的特征：项目管理成果多、主题趋向收敛，公共管理成果少、主题快速拓展且日渐丰富。具体而言，PPP项目管理领域中，我国学者近年试图超越“项目失败”现象与单一实践路径的研究局限，探讨复杂情境下多对象、多层次的PPP项目管理问题，或尝试发现项目实践的多重影响因素，也取得了可喜进展。然而，这一研究视角的局限性仍非常明显，主要原因在于研究者的工程建设管理学科背景限制。研究者们对于我国行政体制改革及发展历史了解的有限，导致了PPP项目管理解释框架停留在项目个性层面，却没有提升到结构共性层次，例如，周志忍很早就指出，我国向西方学习市场化改革的经验有一定偏向，更多地参照了Savas等积极学派的观点，却较多忽略冷静学派的分析。 PPP在我国的应用与公共财政体制改革密不可分。自1994年分税制改革之后，财政收入的分配权力更加集中于中央，自上而下的巨大规模财政转移支付现象逐渐凸显，PPP模式得益于这一制度改革下的“专项转移支付”政策，PPP项目成为“专项化”“项目化”的核心手段之一。此外，由于我国PPP实践起源于引进国际投资者的跨国投资项目，因此PPP项目管理研究肇始于提高效率的实践动机，加之这一视角更能从实践成效中获得及时反馈，因此，PPP项目管理研究首先成为我国PPP理论的主要流派，致力于提高效率的“最佳实践”研究，为我国PPP发展做出了重要贡献。然而，时至今日，当PPP日渐成为我国公共产品和服务供给的一项主要机制时，PPP理论研究的价值判断有必要转向，应从项目管理研究过渡到公共管理研究为主。 PPP公共管理领域的国际前沿历来活跃，见诸大量管理学顶级期刊及公共管理顶级期刊。然而，国内PPP公共管理研究仍以理论探讨为主，多数研究成果并不能直接转化为指导实践的政策建议。究其原因，在于PPP项目的复杂实践属性没有被充分揭示，源自研究者对于项目经验的了解有限，以至于无法结合理论成果提出指导实践的操作路径。换言之，PPP与购买服务、合同外包等其他市场化机制的异质性仍未被充分揭示，这也导致PPP过程中的行为逻辑“黑箱”仍无法打开。事实上，诸如交易结构、伙伴类型、实施程序等PPP项目操作的差异巨大，虽然与当前制度不完善导致操作无法标准化有关系，但PPP本身的复杂和模糊属性仍然是学界无法绕开的研究进路障碍，也造成了当前各个部门对PPP认识不统一、理解不一致等现状。还比如，我国当前大量PPP项目依赖于政府付费或补贴，而国际上仍有大量的PPP项目以使用者付费作为主要收益来源，若将这两类PPP项目按同质性处理，则研究结果必然会有重大偏差。总言之，PPP理论研究趋势必然朝着公共管理领域体系化，而实现这一研究目标的核心路径是揭开项目异质性。 四、两大视角整合的PPP研究转向 学者们倡导用复合逻辑解释多元主体供给公共服务的创新机制。PPP理论研究也可以参照这一逻辑，基于当前两大研究视角的体系，进行项目管理与公共管理的视角整合与相互渗透。以往项目管理视角主要将PPP看作市场行为，而公共管理视角仍坚守科层逻辑，那么未来整合视角的PPP研究转向，应将科层组织和市场组织视作同等重要来解释PPP行为。PPP已有研究与转向的关系如表1所示。下文将从研究对象和研究路径两个方面阐释具体操作。 表1       PPP已有研究与转向关系     市场组织成分     轻   重 科层组织成分 轻 实践经验视角 → 项目管理学科视角   ↓   ↓ 重 公共管理学科视角 → 整合视角 （一）研究对象 1.多中心治理。以往项目管理研究成果实质上均属于多中心治理的手段性（Means）研究。以往研究多侧重技术治理，未来研究应更多强调PPP的公共价值创造这一目的性（Ends）研究。而且，我国以往大量研究关注企业组织的PPP，鲜有涉及社会组织的PPP，这不得不说是一种理论与实践的双重遗憾，未来研究应更多关注非营利性组织的PPP。由此，PPP作为一项多中心治理手段，也将自然地从传统基础设施领域向社区服务、基层农村等领域延伸和应用。 2.政府行为。以往项目管理研究揭示了大量与政府行为相关的要素，但要素之间的关联性及互动作用却研究不足。未来研究应结合我国业已形成的政府行为及创新理论体系，从结构/制度路径的央地关系和行动/过程路径的府际关系来拓展PPP的理论研究。此外，正式合同制度下的PPP项目中，实则存在大量非正式制度路径的协调行为，如信任（Trust）、关系协调（Relationship coordination）、冲突管理（Conflict management）等，从中揭示更多通往PPP项目可持续发展并成功实践的中介机制。 3.公共政策。基于近年发布的上千项PPP相关政策，未来研究有望从公共政策视角解释PPP行为逻辑。例如，PPP操作流程等政策前后接力、相互冲突、高度模糊等现象，暗示着政策过程的利益诉求、网络联盟及共识形成逻辑。以PPP政策作为切口，构成揭开基层政府执行逻辑的新线索，从中寻找PPP等“好政策”执行的动态机制，从而更好地指导PPP政策及制度建设。 （二）研究路径 1.延展路径——“走出去”。立足公共管理理论，未来研究可在PPP项目层面纳入“情境”“权力”和“资源”等社会科学经典概念，产生更具实践解释力和指导性的理论框架。具体而言，参照“结构-行为”分析范式，将过往PPP项目管理层面揭示的众多异质性要素，提炼成一个共通的宏观环境要素，从而提高PPP研究的理论效度。 2.吸纳路径——“引进来”。在公共管理与政策这一分析单位层面，未来研究可将项目层面已有的CSFs框架、风险分配机制、绩效评价体系和控制权配置等要素吸纳进来，提高对地方政府PPP行为逻辑的解释力，由此提高PPP配套制度和政策设计的适用性。地方政府在国家治理和制度形塑中扮演“第一行动集团”的角色，是理解我国行政改革历程及社会转型的重要“切口”，因此，朝着这一研究路径探索，将形成更为一般性的组织管理理论，如协作、网络、数字治理等，从而提高PPP理论与其他治理手段的可比性。 五、总结与展望 本文基于文献综述，指出我国PPP理论研究的症结，并提出了视角整合的PPP研究转向，从研究对象和研究路径两个方面指明未来PPP研究方向。未来有关PPP的研究将存在四个层次，第一个层次是实践经验素材，这是PPP理论研究的丰富源泉；第二个层次是项目管理理论，这既是理论研究的出发点也是理论解释的归路；第三个层次则是公共管理理论，站在制度格局和政府创新视角定位PPP的工具价值；第四个层次则是本文提出的复杂组织协作理论，基于视角整合形成更一般性的管理理论，与其他协作性机制形成比较和参照。未来PPP研究的发力点在于搭建两大视角的沟通桥梁（Bridge）。具体而言，聚焦多中心治理、政府行为和公共政策三大研究对象，采取“引进来”和“走出去”的研究路径，形成更为整全性的PPP理论框架和体系。 视角整合下的PPP研究将有助于理论体系化和政策清晰化。尤其是伴随国家治理现代化的建设进程，公共产品和服务供给领域将越来越依靠PPP这一协作方式来实现治理现代化。这为PPP研究转向提供了现实需求：我国希冀用好PPP这一工具，前提是要理解PPP实践活动中的各方行动逻辑，尤其是理解地方政府的行为逻辑，因而须有赖于PPP下一步研究能否对行动逻辑做出有效的解释。未来，通过整合视角和提高视角之间的交流，PPP的理论与实践试图回答好这两个问题：公共服务市场化供给机制中的政府该如何定位？多元主体应该发挥什么作用？通过回答好这两个问题，不仅能形成PPP各方更成体系的行动逻辑，也能进一步清晰行为标准，进而推动政策指向的清晰化。而且，这也是完善国家治理体系和治理能力现代化的应有之义。       来源：王守清PPP团队微信公众号

  主要内容：我国为什么在基础设施领域推行公募REITs：虽然REITs起源于房地产领域，但全球基础设施领域REITs市场占比超30%，美国基础设施REITs市场占比接近40%，具有相当大的比重。另外一方面，中国经济步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，公募REITs有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。 一、我国为什么在基础设施领域推行公募REITs REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，由专门投资机构进行管理，并将综合收益分配给投资者的一种投资基金。REITs产生于20世纪60年代的美国，其底层资产非常丰富包括基础设施、住宅、工业、零售、数据中心、医疗、写字楼、仓储、单一经营、多元经营、木材和度假村等。2021年6月21日，我国首批9只基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“公募REITs”）在沪深交易所发行上市，标志着我国正式启动公募REITs。 与国外REITs不同的是，我国此次公募REITs为何在基础设施领域开展？一方面，虽然REITs最早起源于房地产领域，但事实上全球基础设施领域REITs市场占比超30%，美国基础设施REITs市场占比接近40%，具有相当大的比重。基础设施领域推行REITs并非空穴来风，而是审时度势下的中国特色选择。另一方面，中国经济已经从增量时代步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元，其中，适合作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元。尤其在粤港澳大湾区、长三角等经济发达地区，基础设施资产类别全、规模大、收益好，具备区域一体化的联动和集聚优势。我国探寻公募发行REITs已经有十余年，受限于政策、法律法规，只不过一直是私募发行的类REITs，但类REITs一直无法与国际上标准REITs相提并论。公募REITs的推出具有重要意义，是防风险、去杠杆、稳投资、补短板的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施高质量发展。 二、公募REITs要点与特征 1.政策演变     表1列举了2020年4月公募REITs试点开始到目前的主要政策文件及发展脉络变化。证监发[2020]40号、发改办投资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改投资[2021]958号，以及沪深交易所的配套规则与通知，涵盖了行业、区域、资产、利益相关方的要求，明确了审查、发行、上市等合规性安排与规则，政策框架及配套规则初步形成。有几个值得注意的地方，在证监发[2020]40号与发改办投资[2020]586号文的基础上，最新的发改投资[2021]958号文增加了几条：一是发行区域扩大至全国；二是扩大了行业，增加了停车场、能源基础设施、旅游、保障性租赁住房项目；三是发行项目底层资产不低于10亿元，且发行人需满足扩募的类似资产总额不低于20亿元，这是首次提出的，在此前文件并没有明确要求底层资产规模。  资料来源；中证鹏元整理，《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法、审核、发售、上市、存续相关5个文件》分别为2021年1月29日发布的3个文件《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—审核关注事项（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号—发售业务（试行）》；2021年4月30日发布的2个文件《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第1号—发售上市业务办理》、《上海证券交易所投资者风险揭示书必备条款指南第4号—公开募集基础设施证券投资基金（REITs）》，深交所同理。 2.审核与发行 多部门层层审查、严格把关。政策对REITs基础资产的行业、土地性质、权属转让、资产规模、现金流稳定与收益等，原始权益人的资质、运营等条件均进行了严格限制，无论是国企还是民企，最根本的要求还是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规。审核上一般由省级发改委对项目出具专项意见后，国家发改委推荐至证监会，由证监会、沪深证券交易所履行注册、审查程序。审批在前，注册在后的项目遴选方式，最终REITs能否上市的尺度主要掌握在发改委手中。 3.产品结构与特点 首批公募REITs整体框架结构比较规范，目前都是“封闭式公募基金—资产支持专项计划—项目公司—项目”的结构，该架构设计借鉴类REITs的双SPV构架，这种安排完全是为了符合当前中国法律法规的要求，公募基金产品不能直接投资于实业，只能投资标准化产品。 涉及六类参与主体：即原始权益人（基础设施项目的原发起人）、基金管理人（设立公募基金产品，对基础资产进行尽职调查以及运营管理）、资产支持证券管理人（设立资产支持专项计划）、托管人、运营管理机构（基金管理人或委托专门的运营管理公司）以及中介机构（财务顾问、会所、律所、评估等）。几点需要注意，公募基金和资产支持证券的管理人必须为同一控制方下的具有公募牌照的基金公司和证券公司，托管人须为同一家机构，运营管理机构由管理人负责（实际上，首批9只公募REITs的运营管理机构均为原始权益人或其关联方，此举是确保基础设施项目运营管理的稳定）。 基本流程：投资者（战略配售、网下配售、公众配售，后两者不锁定份额可流通）认购公募基金产品，80%以上的公募基金产品投资于资产支持专项计划（其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具），公募基金产品控股资产支持专项计划从而间接控制基础设施底层资产所有权。基础设施项目产生稳定的现金流，投资者获取产品收益，契约型封闭式运作，不得赎回。需要说明的是，关于资产专项计划持有项目公司股权，目前有两种做法：一是资产专项计划-项目公司，直接持有，考验股东的资金实力，资金不占用；二是资产专项计划-SPV-项目公司，SPV先间接持有项目公司，然后反向吸收合并达到资产专项计划最终穿透持有项目公司的目的，省去了资产专项计划前期出资，但SPV的出资可能产生借款等资金成本。     与类REITs结构区别：公募REITs具有权益性、公募、标准化特点。虽然公募REITs在构架上套用类REITs，但由于两者性质不同（类REITs偏债性，公募REITs偏股性），因此产品呈现较大差异。例如类REITs产品具有分级、差额补足、流动性支持、外部担保等内外部增信措施，基础设施公募REITs均不涉及，无需评级和增信。公募REITs基金封闭式运作，在交易所市场流通，也不存在类REITs中常见的投资者回售、开放退出等条款设置。 4.收益特征 公募REITs的投资收益来源于两个方面：一是稳定的现金流收益，每年保底的固定分红（分配比例不低于基金年度内可分配金额90%，派息率不低于4%）；二是二级市场的资本利得，标的产品增值收益，取决于资产优劣、运营管理、宏观经济等。公募REITs具有良好的抗通胀的属性，现金流（例如租金收益、收费公路）会随着物价相对应适当调整，颇受中长期投资者的喜爱；有效分散风险，收益介于股票与债券，几乎不受市场影响，且不同区域间REITs表现的相关度也较低，可以有效分散投资组合风险。根据全球REITs市场收益率显示，回报率保持在10%-15%之间，美国历史回报收益平均在13%左右，总体收益可观。 5.估值方法 政策明确规定，公募REITs的估值需采取收益法，评估对象为基础设施项目。不动产项目的资产评估方法主要有收益法、市场法、成本法。收益法通过预测资产的未来每一期收益，利用合适折现率进行折现得到资产的当期评估价值，符合基础设施项目的特点，宜采用。市场法，即比较法，又称市场比较法，以目前资产价值确定的可比案例为基础，通过比较各类条件从而评估价值，由于REITs项目同区域同类型的可比案例少，且市场交易不活跃，不宜采用市场法。成本法以现有资产与负债为基础，利用重置或重建成本的思路，合理评估资产价值，成本法要求可以调查获得资产购建的途径与平均成本，往往较难，无法准确衡量资产现行的价值，也不宜采用成本法。收益法中折现率的确定比较难，并没有统一标准，折现率反映的是资产未来的回报率，首批公募REITs中不同的资产类型折现率的确定也并不统一，较多取前加权平均资本成本，有的直接确定数值为6%-7%，属于资产评估行业的经验取法，也是现行可接受的回报率。 三、首批9只公募REITs上市表现 首批9只公募REITs的资产类型为污染治理、高速公路基础设施、仓储物流和产业园区，归纳起来前两者可称为固收类，短期类收益稳定，未来派息率在6%~12%之间，但未来增值空间有限；后两者可称之为权益类，未来派息率现对较低，仅在4%~5%之间，短期内收益不如固收类资产，但能享受未来资产的升值。自6月21日上市以来，9 只 REITs 产品整体表现平稳，波动相对较小。上市首日，情绪高涨，总成交量超18亿元，换手率在20%左右，其中博时招商蛇口产业园REITs最高涨幅为15%，其余产品均有较大涨幅；截至2021年10月8日，整体涨幅不大，日总成交量控制在4亿元以内，日平均换手率在3%左右，均维持较低水平，其中中航首钢生物质REITs和富国首创水务REITs表现最好，较发行日价格上涨26%和22%，平安广州交投广河高速公路REITs表现最差，低于发行价格2BP，也是目前唯一低于发行价格的。除了9月末受避险情绪高涨价格有所波动外，其余时间表现平稳。         结合成熟市场REITs的表现来看，美国REITs市场的价格走势波动较大，香港REITs市场的价格走势小幅震荡，新加坡REITs市场波动较小。REITs的收益介于股票和债券之间，对比成熟市场REITs的变化，首批9只公募REITs总体二级市场交易表现基本符合市场预期和REITs的长期投资属性，加之原始权益人和机构投资者的锁定期，我国REITs目前可流通份额不多，几乎不受股票、债券、商品市场影响。 我国基础设施领域资产规模巨大，承载优质基础设施项目的城投平台、国有企业绝对利好。随着政策的完善，各项机制的推出，各地优惠政策和专项支持的落地，基础资产的逐渐成熟，我国公募REITs市场具有广阔的发展前景。   来源：中证鹏元评级微信公众号  

  近日，中国国际工程咨询有限公司总经济师李开孟发表以“我国基础设施公募REITs治理目标和路径优化”为主题的专题报告，从我国基础设施REITs试点的目标设定、治理冲突和优化路径等三个层面对我国基础设施REITs的治理目标及实现路径发表意见。根据专题报告的相关内容，进行补充修改完善，形成本文。 我国的公募REITs在资本端采用“证券投资基金+资产证券化ABS”的制度安排，在资产端瞄准基础设施资产，以投资信托方式多层级穿透持有基础设施项目全部底层资产的制度安排，正在探索走出一条具有鲜明中国特色的REITs发展道路，这应该是世界范围最具特色、最为复杂的独特发展道路。随着首批9单基础设施公募REITs产品于2021年6月21日在沪深交易所正式挂牌上市，我国基础设施公募REITs试点工作进入新阶段，对其治理结构、政策诉求、证券投资基金与基础设施项目资产的统筹协调，以及多维政策目标的实现路径等影响未来中国REITs可持续高质量发展的深层次问题，需要进行系统深入的专业性研究，提出可行的解决方案。 一、REITs产品的基本特征和政策诉求 （一）如何理解REITs REITs是一种不动产证券化金融产品，字面含义是不动产投资信托，其基本内涵是通过发行基金产品，集合公众投资者资金，由专门机构投资和运营不动产项目资产，并将不动产项目所产生的收益高比例分派给基金持有人，以期获取长期稳定的投资收益。 “REITs”一词创设于1954年的美国《国内税收法》。《1960年不动产投资信托税法》将REITs界定为享有特别税收待遇的穿透实体（pass-through entity），REITs作为投资信托载体，可享受特殊税收优惠，即股权分红参照利息支付的抵税方式，可用于抵扣所得税应纳税所得额。在税收优惠的政策驱动下，REITs成为独立于股票、债券的一种新型金融工具产品并在特定领域得以发展。 REITs在全球资本市场应属于比较成熟的金融产品，已有60多年的发展历史。截至2021年6月，全球共有43个国家或地区建立了REITs制度，其中38个国家或地区实际发行了REITs产品。全球REITs市场共有900余只REITs产品，总市值约2.4万亿美元，在全球资本市场中属于专业性小规模市场类别。其中美国有246只，市值1.5万亿美元，占全球市值的62.5%；亚洲的日本、新加坡、印度和香港共发行120余只REITs，总市值超过3000亿美元，全球占比为12.5%。   图1 全球主要国家和地区发行REITs数量分布 世界各国的REITs市场产生背景、法律制度、发展阶段、产品特征等存在差别，但都表现出一些共性特征：（1）是基于资产负债表中资产端的融资，可实现资产出表，能够发挥盘活存量资产的作用；（2）资产类型主要为不动产或其相关资产；（3）主要以投资信托为载体。公司制形式不是主流；（4）主要以不动产经营收入作为信托投资的收益来源；（5）高比例分红要求；（6）税收中性要求，即权益性分红可享受类似银行贷款利息的税前抵扣优惠；（7）主要由第三方专业机构负责资产经营，实现大规模不动产的轻资产专业化独立运营；（8）收益和风险介于股票和债券之间，吸引风险/收益偏好居中的投资者，包括机构投资者和社会公众；（9）资产收益强调稳定且保持低增长，强调长期持有的价值型投资理念，适宜于稳定运营的经营性不动产资产；（10）属于资产证券化（ABS）产品范畴，具有夹层融资的性质，可以是偏权益型或偏债务型，没有固定单一模式，但以权益类产品为主。若选择债务型产品，要求提供固定收益保障。美国246支REITs产品中，有163只属于权益类REITs，市值合计为1.27万亿美元，占比为84.7%，且主要集中在商业用房、住宅、办公用房、酒店等商业性房地产领域；（11）属于市场化投资工具。无论是基础设施资产还是其他类型资产，均强调其经营性和为基金持有人带来较高且稳定的投资回报。美国权益类REITs的年化总收益率达到10.9%，超过了标普500等资产的收益。 表1 REITs产品主要市场特征对比   （二）如何理解公募REITs 公募REITs即公开发行REITs产品，是不动产投资信托持有资产的首次公开发行（IPO）和后期的持续扩募，产品通过公开竞价进行发行，机构投资者和普通公众都可以通过公开证券市场购买和出售REITs产品，通过持有REITs产品分享资产收益。 REITs作为不动产投资信托产品，可以是公开交易REITs (publicly traded REITs，exchanged-traded REITs)和私募REITs (private REITs)，即非公开交易REITs(non-traded REITs)两种基本类型。公募和私募的主要区别体现在信息披露和持有人分散要求等方面。 公募REITs的主要特点包括： （1）在信息披露方面，因发行对象面对社会公众，强调应按照证券产品公开发行（IPO）的要求进行详细的信息披露。 （2）在可转让性方面，对纳入REITs信托投资计划的各类资产，如土地、国有资产、专利及专有技术等有形和无形资产的可转让性，以及REITs产品的可交易性，在法律法规及程序性规定等方面有严格要求，确保能够转让交易。 （3）在可投资性方面，要体现REITs产品高比例分红的特征，确保信托投资产品所持有的资产能够持续稳健经营，能够满足社会公众对预期投资回报的要求。 （4）在信托投资计划持有人方面，应满足必要的分散性要求，规定只有符合相关分散标准的REITs产品才能享有税收中性的优惠待遇。美国法律规定100人的REITs最低持有人标准，其中前五大持有份额比例不得超过50%，且在12个月的一个税务年度内，至少335天须处于保持不少于100名REITs持有人的状态；日本《东京证券交易所上市标准》规定J-REITs流通份额不得少于4000份，前十大份额持有人持有份额不得超过75%，份额持有者数量不得低于1000人。如果单一持有人（含关联方）持有份额达到50%以上，则被认定为家族公司（a family corporation）从而丧失REITs税收优惠待遇；新加坡规定至少25%的已发行信托份额由至少500名公众持有；我国《证券投资基金法》规定，公募应为向不特定对象募集资金、向特定对象募集资金累计超过200人及法律、行政法规规定的其他情形；私募则为向合格投资者募集资金，合格投资者累计不得超过200人。 （5）REITs持有资产方面，也应满足分散性要求。美国规定在税务年度的每季度之末，REITs所持有各类非政府证券（包括应税子公司证券）不得超过REITs全部资产价值的25%；REITs持有其应税子公司证券的价值不得超过REITs全部资产价值的20%；REITs持有单个发行人的证券价值不得超过REITs全部资产价值的5%；REITs持有的任何单个发行人的享有表决权证券的价值不得超过REITs全部资产价值的10%；REITs持有的任何单个发行人的证券不得超过其所发行证券总价值的10%。 （6）在公开上市方面，全球主流的REITs市场均要求公开发行并在证券交易所挂牌上市交易，以最大限度地保证产品流动性，从而实现价值发现等功能，有效盘活存量资产，促进投资良性循环。美国上市型REITs占比在90%以上。 （三）如何理解基础设施公募REITs REITs投资的资产类型，开始阶段主要为各类房地产物业，包括写字楼、商业地产、工业地产、仓储物流、酒店公寓等，然后逐步拓展到医疗养老、体育休闲设施、剧院、交通、电力、无线通讯塔网、农林设施、监狱、军事基地、教科文卫等领域，使得基础设施成为REITs持有的重要底层资产类别，但总体而言基础设施REITs所占比例较低。 美国是基础设施REITs发展最成熟的市场，其基础设施类资产主要包括光纤电缆、港口及收费公路、无线通讯设施、输变电系统、天然气储存及输送管线、仓储物流、数据中心等。美国163只公开上市的权益型REITs的行业数量分布见下图。 数据来源：美国国家不动产投资信托基金协会（NAREIT） 图2 美国权益型REITs行业数量分布情况   上述特殊类资产主要包括电影院、赌场、农场及户外广告牌，基础设施REIT仅包括能源通信设施。美国163只公开上市的权益型REITs的行业市值分布见下图。   数据来源：美国国家不动产投资信托基金协会（NAREIT） 图3 美国权益型REITs市值行业分布情况 按照美国金融时报富时指数(FTSE)的分类，美国基础设施REITs仅包括能源通信设施等经营性基础设施类型，共有5只，占比仅为3.07%。若将仓储物流、数据中心、林业和医疗等广义基础设施包括进去，基础设施REITs数量和市值占比分别为22.09%和38.42%，表明基础设施在美国REITs市场中扮演着重要角色。 印度证券交易委员会（SEBI）于2014年9月先后发布《不动产投资信托守则REITs》和《基础设施投资信托守则InvITs》，即针对一般性不动产和基础设施分别专门进行投资信托立法，成为针对基础设施投资信托制定专门规则的国家。共有两只公募和一只私募InvITs产品上市，投资领域集中于电力、道路等主要基础设施行业。 我国的REITs试点从基础设施领域切入，将“基础设施”和“不动产投资信托”进行结合，强调发行“基础设施REITs”，在全球REITs市场独树一帜。中国的公募REITs试点产品，由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募证券投资基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买以“资产支持专项计划”信托为载体的资产证券化（ABS）标准化证券产品全部权益的方式，完成对标的基础设施资产的持有，形成“公募基金+ABS”的交易结构，由专业性外部管理机构运营管理基础设施底层资产，并将由此产生的收益高比例分配给REITs基金持有人。 基础设施不动产采用REITs工具实现上市交易，主要功能体现为：（1）为社会公众及专业机构投资基础设施资产提供金融工具；（2）通过资本市场促进基础设施重资产的专业化轻资产运营；（3）通过盘活存量资产，实现基础设施资产价值。同时，基础设施REITs产品的发行和上市交易，应满足REITs关于投资价值、可交易性、分散程度、信息披露等一系列要求，尤其是对基础设施资产的经营性、市场盈利能力和分散持有等提出了特殊要求，使得很多基础设施资产客观上难以满足发行REITs的条件。 为了突破REITs产品发行和交易的苛刻要求门槛，美国创设了与REITs并行的主导型有限合伙基金产品（Master Limited Partnership，简称MLP），主要是为了满足对基金底层资产进行管控，允许存在一个有主导地位的基金持有人，主要采用合伙制架构，通过合伙协议自主约定各方责权利，灵活性大，由熟悉基础设施资产特性的原始权益人或其他专业机构发挥主导作用。REITs要求最大基金份额持有比例不得超过10%，难以实现对底层资产运营的控制，而MLP则不受此比例限制，能够满足原始权益人或其关联机构对底层资产控制的需要，因此特别适用于对专业运营有较高要求的大型基础设施项目。 美国共有MLP产品150多只，市值约3,610亿美元。REITs和MLP两个市场均开发出专门的指数以及相关的ETF基金产品，两个市场合计基础设施类产品市值约5,000亿美元，MLP产品的基础设施产品市值大于REITs。美国研究推出MLP产品的经验表明，金融业只有扎根于服务实体经济才能维持其自身的可持续发展，金融产品要适应实体经济发展的需要，而不是反过来让实体经济迁就于僵化的证券市场相关规则需要，不能让金融业脱离实体经济自我循环，独立发展。 （四）如何理解中国基础设施REITs试点 我国将REITs试点聚焦于基础设施领域，是充分考虑我国资本市场政策性导向的发展现状，基础设施投融资体制改革的现实需要等多种因素综合权衡的结果，是在我国当前现实情况下能够顺利推动REITs产品落地的必然选择，体现了突出的政策性、战略性、现实性等特征。 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）对我国发展REITs的政策诉求归纳如下：（1）支持国家重大战略实施，聚焦重点区域、重点行业、优质项目，加强融资用途管理；（2）推动权益性融资，提升直接融资比重，拓宽项目资本金筹集渠道，防范金融风险、降低实体经济杠杆；（3）深化金融供给侧结构性改革，填补当前金融产品空白，强化资本市场服务实体经济能力；（4）完善储蓄转化投资机制，创新投融资机制，有效盘活存量资产，形成投资良性循环，拓宽社会资本投资渠道，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展；（5）促进专业化运营管理，提高投资建设和运营效率，稳投资、补短板，促进基础设施高质量发展。 国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）再次明确我国基础设施REITs试点的目标导向为：（1）有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环；（2）推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局；（3）处理好基础设施项目公益性和商业性关系，切实保障公共利益，防范化解潜在风险；（4）开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，推动企业长期健康发展；（5）深化投融资体制改革，多措并举吸引社会资本参与盘活存量资产，促进“两新一重”和补短板项目建设。 相关政策文件对于如何完善基于市场规则的REITs投资制度建设，如何提升社会公众对于REITs产品未来持续投资的合理预期管理，如何打破市场垄断格局促进基础设施投资主体多元化发展，如何规避REITs金融产品投资风险等市场化政策诉求关注不够，体现出当前阶段中国特色REITs强调国家战略的政策导向等基本特征。   二、我国基础设施REITs治理结构及可能潜在冲突 我国于2021年6月21日在沪深证券交易所首批上市的9只REITs产品，有5只产权类项目，包括3只产业园和2只仓储物流，以及4只特许经营类项目，包括2只收费公路、1只污水处理和1只垃圾处理及生物质发电项目。 我国已建成超过100万亿级规模的资本市场，基础设施REITs是我国资本市场细分领域的一个小规模专业化市场，即便将来我国能够建成万亿元级规模的REITs市场，其占全部资本市场的市值比例仍低于1%。考虑到基础设施高质量发展在我国新发展阶段贯彻新发展理念、构建新发展格局、促进经济社会高质量发展总体国家战略中的特殊重要地位，以及实体经济金融深化发展的长期必然趋势，REITs对于我国盘活存量基础设施资产及促进补短板高质量投资循环的影响和示范效应必须予以高度关注。虽然目前9只REITs的发行规模仅有314亿元，但已为研究我国基础设施REITs的治理结构、潜在问题和路径优化等提供了重要参考案例。 （一）中国基础设施REITs交易结构安排 我国首批9只基础设施REITs的交易结构各有特色，但基本结构可由下图表示。   图4 中国基础设施REITs交易结构 按照我国证券监管相关部门发布的有关规则规定，上述交易结构体现出以下基本特征： （1）基础设施REITs是按照证券投资基金法的规定而设立的封闭式公募基金，由战略投资者和一般市场投资者分别持有；战略投资者持有比例不得低于20%，市场投资者持有比例不得高于80%； （2）战略投资者通过战略配售获得基金份额，参与主体是基础设施资产的原始权益人及其关联方，以及其他专业机构投资者； （3）市场投资者包括基金专业机构投资者和社会公众投资者两类，机构投资者持有比例不得低于市场投资者持有总额的70%，普通公众持有比例不得高于30%； （4）由于证券投资基金只能投资于标准化的证券产品，因此采用资产支持计划ABS的方式实现基础设施资产的标准化转化，整个交易采用封闭式公募基金+ABS的结构，封闭式公募基金（REITs）通过ABS穿透持有项目公司及其底层基础设施资产； （5）基础设施REITs募集的资金，应有80%以上用于持有基础设施专项支持计划（ABS），且由REITs信托投资基金持有ABS的全部份额。公募基金的总资产不能超过其净值的140%，即REITs的负债率不得高于28.6%； （6）资产支持计划（ABS）可以通过股权和债权投资的方式持有项目公司资产，但用于收购基础设施项目公司资产的负债出资不能超过ABS净值的20%，即ABS的资产负债率不能超过16.7%。项目公司必须持有全部基础设施存量底层资产； （7）原始权益人出让基础设施资产回收的资金，扣除战略配售及贷款偿还等支出后，净回收资金的90%以上应以资本金出资方式，用于新增基础设施项目投资； （8）原始权益人、REITs基金管理人、资产支持计划ABS管理人、资产运营管理机构、REITs和ABS托管人、REITs基金持有人等利益相关方以及财务、法律、税务、资产估值专业机构等参与主体履行各自职责，共同参与REITs产品治理； （9）REITs和ABS应由同一家机构托管，并由同一控制方下的具有公募牌照的基金公司和证券公司管理，管理人和托管机构提供管理和托管服务，并获取相应的服务费用； （10）由基金管理人委托原始权益人或其关联方作为基础设施资产运营管理机构，提供运营管理服务并获取运营管理费； （11）纳入资产支持专项计划的基础设施资产收益的90%以上用于向封闭式公募基金持有人分红。 （二）中国首批9只基础设施REITs主要财务指标 中国首批9只基础设施REITs产品的主要财务指标汇总如下。 表2 中国首批9只基础设施REITs产品的主要财务指标   上述数据表明，我国首批公开发行基础设施REITs产品的财务指标体现如下特征： （1）首批9只REITs可募集资金314亿元，可采用资本金方式用于新的基础设施项目投资，对盘活存量资产促进增量投资能够发挥重要作用，针对基础设施高质量发展的相关政策诉求能够得以实现； （2）9只REITs的战略配售比例均在50%以上。广河、沪杭甬、首创等三只REITs的原始权益人持有比例大于50%，远高于20%的最低限值要求，表明公开募集的基础设施REITs产品主要由战略配售投资者进行绝对控制，部分原始权益人对基础设施底层资产存在继续绝对控制的诉求； （3）9只REITs的资产均溢价发行，资产增值率最高达475%，表明可以通过发行REITS实现资产变现，为增量项目投资发挥融资功能。REITs市场展现出实现基础设施资产价值发现的有效功能，对于未来推动基础设施价值管理具有重要示范意义； （4）9只REITS的公众持有比例均很低，最低仅为4%，平均约为9%，表明社会公众对基础设施REITs的参与度仍然很低，寄希望于主要依靠社会公众参与基础设施信托投资不现实，未来中国REITs投资的主要参与者应为专业性机构投资者； （5）9只REITs2021年的预计派红率均高于4%，最高达12.4%，表明首批基础设施REITs产品具有较好的投资价值，底层基础设施资产的质量普遍较高，且二级市场表现较好。为确保中国基础设施REITs持续健康发展，必须严把基础设施资产准入质量关。 （三）中国基础设施REITs治理的可能潜在冲突 基础设施REITs治理结构，是对基础设施REITs产品进行管理和控制的制度安排，目的在于明确REITs交易各方的权利和责任，以及各种权力的行使所必须遵循的程序和规则。REITs治理应能有效激励和发挥参与各方的专业优势，维护基金持有人的合法权益，落实REITs管理人的主动管理责任，促进REITS试点政策目标实现。优化我国基础设施REITs治理结构，必须首先研究阻碍治理目标实现的各类潜在冲突因素，以便为化解各类冲突提出可行性的应对措施。 1.基础设施的政策性和金融产品的逐利性冲突 不动产投资信托（REITs）与基础设施进行结合，在我国创设出“基础设施REITs”的概念，是中国特色资本市场服务于实体经济制度建设的一项重要创新成果，但这种创新并不能改变REITs作为一种金融产品的逐利性商业属性本质特征。REITs产品的续存和发展的基础，就是能够为基金持有人带来稳定可持续的投资回报，这与基础设施强调公益性和政策导向的目标诉求难免存在冲突。 纯公益性基础设施不适宜于发行REITs。对于经营性基础设施而言，因其具有商业盈利性特征，这为不动产投资信托基金（REITs）与基础设施进行结合，从而形成“基础设施REITs”产品提供了内在条件，但能够满足REITs投资回报要求的经营性基础设施资产范围受到限制。基础设施建设和运营的目的在于提供让社会满意的公共产品服务。与REITs作为资本市场投资工具的逐利性特征不同，基础设施的最基本特征是公益性，经营性基础设施同样需要强调其公益性属性，过度的商业性市场化运作不利于基础设施公益性政策目标的实现。 为了弥补基础设施自身盈利能力的不足，往往通过财政资金补贴以满足投资回报的要求，但会引发各种潜在风险。我国的基础设施REITs试点特别强调要为国家战略服务，强调REITs产品的宏观影响价值，对于试点政策尽快落地并赢得各方认可支持发挥了重要作用，体现了制度设计者的务实态度。资本的本性是逐利。当资本将逐利的对象瞄准社会公众，且以实现国家战略的名义将社会公众的资金筹集起来用于基础设施建设，且向社会公众提出不低于4%的现金分派率承诺成为刚性，并以公开募集的方式进行运作时，对基础设施项目实际盈利能力的要求就会变得刚性起来。在REITs基金持有期内如何兑现承诺，如何与微观层面维护投资者的商业利益取得平衡，需要在实践中进行规则创新和务实推进。 2.证券投资公募基金治理和基础设施资产管理内在逻辑冲突 我国当前还没有针对不动产投资信托的专门性证券投资监管法规，更没有针对基础设施不动产投资资产证券化和信托投资基金的专门法规。我国的基础设施REITs采用封闭性证券投资公募基金结合专项资产计划（ABS）的交易结构，按照证券投资基金法的逻辑设计其治理结构，遵循证券投资的规则进行一级市场和二级市场运作。 证券投资基金法所规范的投资对象是股票、债券等证券产品，其运作逻辑强调商业性、流动性、标准化、分散性、透明性等特征。基础设施资产的运营管理，则强调公益性、专用性、特殊性、稳定性、专业性等特征。二者之间的治理逻辑存在很大差别，实际执行层面必然存在难以协调的各种冲突，体现了中国REITs发展道路的曲折性、复杂性。无论实体经济管理部门如何强调基础设施的专业性、重要性、特殊性和复杂性，但对于证券监管部门而言，“基础设施REITs”无论多么特殊，但就其法律属性而言应归属于证券投资产品的范畴，因此必须按照证券投资的一般规则进行监管和运作。 对于证券投资基金而言，其基本遵循是标准化、透明性、专业化、流动性，希望设计标准化的金融产品，进行标准化的制度安排，但基础设施资产具有鲜明的专业性、行业特殊性等特征。标准化制度化运作诉求与基础设施资产的非标准性之间存在冲突。尤其是我国基础设施市场化投融资体制建设不完善，社会资产参与基础设施投融资及专业运营存在明显短板，由各级各类大型重点国有企业主导的基础设施全生命周期运营质量仍待提高的现实背景下，按照一般化“证券投资基金”的规则对“基础设施REITs”的发展进行规范管理，各种制度性冲突将在所难免。 若过分强调金融市场发展的独特性，要求基础设施实体经济过分迁就和适应于证券投资基金规范管理的要求，不利于以服务实体经济为政策导向的金融业供给侧结构性改革的实质性推进。应通过深化金融证券监管自身的深层次改革，打破现有法律制度的各种明显的和隐形限制，研究制定针对基础设施REITs公募基金投资的专项法规，为促进我国基础设施高质量发展提供针对性的政策制度保障。 3.原始权益人多重角色及诉求冲突 中国基础设施REITs所赋予的众多政策性诉求，其存在的合理性在于政府主导的有效性，政策目标实现的可能性在于国有企业和国有经济在基础设施领域的主导地位，具体政策措施落地的现实困境在于如何发挥资本市场配置资源决定性作用的市场逻辑和原始权益人多重角色的协调和权衡。首批9只基础设施REITs产品中，有8只由大型重点国有企业主导，表明民营资本在现阶段基础设施REITs发展中仅起辅助作用。国有企业原始权益人作为基础设施底层资产的出让方，其诉求及可能存在的冲突归纳为如下方面： （1）呼应当地政府诉求，争取更多政策资源，在未来REITs市场取得首发先导地位，为促进地方多层次金融体系建设、本企业未来资产上市扩募及资本市场运营抢得先机。国有企业在此领域具有明显优势； （2）国有原始权益人及其关联方对并表及继续绝对控制底层资产诉求强烈，包括原始权益人回购在内的战略配售比例远高于20%的最低要求，均在50%以上，这与公开募集分散股权的资本市场诉求，以及如何保护社会投资者利益，处理好大股东与小股东的关系等存在冲突； （3）作为公募证券投资基金，按照资本市场的基本逻辑，要求基金完全持有底层资产权益，并从维护投资者利益的角度进行专业化管理。但中国REITs的底层资产被锁定为基础设施，其资产的专用性和经营管理的专业性决定了不能完全按照证券投资基金管理的思路进行专业化管理，且具有独立地位的第三方基础设施专业运营机构发育迟缓，专业能力不足，使得基金管理人无法委托独立第三方专业机构进行轻资本运营管理，这种现实瓶颈及冲突的妥协性安排，就是由基金专业管理机构委托原始权益人或其关联企业继续承担基础设施资产的运营管理职能，原始权益人兼任大股东、受托基金管理人及基础设施资产专业运营机构等多重角色，存在不同的利益诉求及潜在冲突。如果缺少有效的监督管理机制，原始权益人就会利用其自身的信息优势谋求自身利益最大化而损害其他股东及社会公共利益，或者以维护公众利益的旗号损害其他相关方的利益； （4）部分项目由于原始权益人处于绝对控股地位，专业机构和社会公众投资者在基金持有人大会的治理机制中能够发挥的作用受限，与期待利用资本市场的倒逼机制，打破国有资本垄断地位，推动基础设施轻资产运营及专业化管理体制机制创新等改革目标诉求存在冲突； （5）原始权益人既是底层基础设施资产的提供方，又是REITs的战略投资人，同时还是REITs底层资产的实际运营人，这三个主要角色的诉求不同，导致行为方式不同，不可避免会形成各种潜在冲突。 4.盘活存量资产与融资成本之间的冲突 我国以基础设施作为不动产投资信托基金（REITs）试点的实施对象，最重要的诉求就是强调盘活基础设施存量资产，募集资金用于基础设施补短板投资，形成资产—资本—资金—项目—资产的良性循环。REITs产品具有强制分红的要求，企业关注盘活存量资产和投资者关注价值投资回报的不同诉求会引发冲突。 根据美国不动产投资信托基金协会（NAREIT）的统计，截至2020年底，全球建立REITs制度的42个国家和地区中，39个国家和地区要求REITs产品强制分配利润，且分配比例大多超过90%。我国同样规定REITs底层资产的收益分配比例不得低于90%，且现金分派率不得低于4%，遵循了REITs产品运作的基本国际规则，但可能存在的冲突是： （1）基础设施资产往往寿命期长，重大基础设施往往属于百年工程，可以长期发挥作用且其资产价值不仅不随时间的推移而损耗，而且还会不断增值，即其重置成本具有内在的保值增值能力，且具有网络化规模化的基础设施经营收益边际递增特征。这些产业特性要求有关基础设施资产应该执行不折旧或者折旧期很长的会计政策，但目前的财务政策不支持，使得很多基础设施资产收益难以满足4%分派率等要求，客观上限制了REITs发行的适宜范围； （2）我国发行基础设施REITs的原始权益人主要是大型重点国有企业，客观上拥有相对丰富的金融资源，国有银行贷款等融资能力很强，使用REITs工具在融资成本方面不占优势，从基础设施融资的角度缺乏发行REITs的现实吸引力； （3）中国的基础设施项目投资往往体现国家战略和地方发展诉求，存在多种形式的政府背书及政策扶持状况。传统的股票融资可以采用不进行现金分红或赠送股份等方式，银行贷款可以采取延期还本付息等多种方式降低实际融资成本，且实际融资成本负担往往不具有刚性约束。REITs融资由于采用证券投资基金的公开募集方式，发行REITs产品时的预期现金分派率不低于4%，虽然权益性融资回报不具有刚性约束力，若实际无法兑现就会与社会公众持有人等投资者的预期引发冲突。 （4）REITs采取强制分红制度，使得基础设施资产运营的收益以及由此而产生的可支配自由现金流主要用于信托投资持有人现金分红，使得基础设施项目公司的留存收益不足，不利于为基础设施补短板筹集资金，与地方政府弥补基础设施新增投资缺口的诉求相悖。 5.基金治理各参与机构之间的利益冲突 中国的基础设施REITs资产虽然仍由原始权益人实际进行控制和管理，目前还无法通过引入第三方独立专业机构的方式进行轻资产经营，但在治理结构设计上仍然按照封闭型公募证券投资基金的要求，由专业基金机构全部拥有和控制基金资产，通过专业化管理来促进基金资产增值，为基金持有人获得更高的投资回报，因此需要设置基金持有人大会，REITs基金管理机构及其托管机构、资产支持计划ABS管理机构及其托管机构、财务顾问、做市商，以及法律、估值、税务等专业机构，各相关机构都期待通过参与REITs的相关业务而分享蛋糕，各利益相关机构不仅相互之间存在利益冲突，而且也与通过引入REITs金融工具推动基础设施投融资体制改革创新，降低基础设施融资成本，盘活存量基础设施资产的政策诉求难以建立联动促进机制，从而影响实体经济主管部门所特别关切的针对基础设施高质量发展的相关政策目标的实现。 6.原始权益人和公众持有人的利益冲突 基础设施不动产的特点是流动性差、变卖困难、资产专用性强。REITs是一种投资信托产品，采用公募基金的交易结构，则要求基金持有人必须具有分散性，结构设计应能吸引社会公众投资于REITs产品，这就要求REITs通过ABS穿透持有的底层资产能够产生稳定的现金流并高比例强制分配给基金持有人，使得REITs基金持有人能够形成长期持有的投资理念，而不是鼓励二级上市的活跃交易。长期投资理念的形成，核心在于形成以委托代理和诚实信用为基础的信托投资理念。在现实应用中存在如下困难：（1）我国基于受托管理、诚实信用、忠实义务的投资信托理念尚待形成、巩固和深化。尤其是基础设施市场化投融资体制机制改革不到位，基础设施融资相关联的义务刚性兑现的自觉性尚未形成，道德风险的制衡机制存在缺陷；（2）保护公众投资者的最有效途径，就是能够真正发挥资本市场内在的治理机制功能，由基金管理机构委托独立于原始权益人的第三方机构进行专业化管理，通过管理实现投资信托资产增值，为投资者获取较高回报。目前的交易结构下，以国有企业为主体的原始权益人更多的诉求不是获取投资回报，而是维持对基础设施底层资产的实质性控制能力，这就不能形成以提升基金投资价值为导向的治理结构，难以发挥基金持有人及第三方独立机构外部监督的作用，难以避免大股东对中小股东利益的可能侵害；（3）基础设施资产的公益性决定了地方政府对基础设施资产运营干预的必然诉求。地方政府担心发行公募REITs可能对基础设施运营质量产生影响，必然要求原始权益人必须对持续运营做出承诺，从而强化原始权益人的持续管理意愿，并引发地方政府与REITs相关参与方的博弈。当公众投资者与地方政府的利益出现冲突时，原始权益人就会利用大股东的地位来维护当地政府的利益，从而损害作为社会公众投资者的小股东利益；（4）目前的REITs试点中，包括战略投资人在内的机构投资人占据主体地位，社会公众的参与还很有限，持有REITs基金的份额比例还很低，且普遍缺乏长期持有的投资理念，也无法构成对原始权益人的制衡作用，不利于更有效地发挥资本市场优化资源配置的决定性作用。 7.基金产品的市场化运营和有效提供公共服务的冲突 无论是经营性还是非经营性基础设施，都应具有公益性特征，其最终目的都是要提供符合要求的公共服务。公共服务供给的质量和效率，是判断基础设施质量最根本的准则。经营性基础设施引入REITs模式，不能损害其提供公共服务的能力，主要包括： （1）不能因REITs众多机构多层次的参与，加大交易成本和运营成本，并将其转移成公共服务使用者的使用负担； （2）不能为满足基金持有人最低4%现金分派率投资回报的要求，提高公共服务的收费水平； （3）不能为了降低运营成本，提高商业回报水平而降低公共服务的质量标准； （4）不能利用资本市场对基础设施盈利刚性要求的倒逼机制，将财务负担的刚性需求转移到地方政府，形成地方政府财政支付压力，从而损害社会公共利益。 8.多层级治理结构和简洁高效运行的内在要求冲突 我国基础设施不动产投资信托基金采用“封闭式证券投资基金”的模式和“封闭式公募基金+ABS”的交易结构，由战略配售投资者、专业机构投资者和社会公众共同持有公募基金REITs，由REITs基金持有资产支持专项计划ABS，由ABS持有项目公司，再由项目公司持有基础设施底层资产，从而实现信托投资基金持有人对REITs底层资产的穿透持有，形成自上而下的管理控制体系，涉及多个层级，交易结构复杂。其中，REITs基金、资产支持计划ABS和项目公司均不具备实质性的管理功能，主要由原始权益人或其关联机构履行实际管理功能。作为最高决策机构的基金持有人会议，实际上主要由原始权益人或受其影响和控制的专业机构投资人所控制，从而形成非常复杂的契约关系和治理机制。 有效的市场经济运行机制，客观上要求治理结构必须简单畅通，交易层级必须简化，从而实现信息传递清晰，利益诉求明确，信息披露及时，市场监管到位，服务保障有力，责任明了清楚，体系运转高效。这就需要切实深化资本市场供给侧结构性改革，修改金融监管有关制度法律，比如由REITs直接持有底层资产，由REITs基金持有人直接拥有资产管理团队并履行所有管理职责，减少各种虚化的管理人、托管人等参与机构，为我国基础设施REITs健康发展提供简单高效的资本市场治理机制保障。 三、我国基础设施REITs治理路径优化保障措施 （一）如何理解治理 治理（governance），最早起源于拉丁语“gubenare”，为引导、操纵、掌舵之意。对于特定组织的治理，是指组织各个层面的有组织的或结构化的制度安排，目的在于确定和影响组织成员的行为，使相互冲突或不同的利益得以调和，引导各利益相关方持续采取联合行动，包括迫使有关各方服从于各种正式的和非正式的机构和制度安排，确保实现组织目标。 在实践中，人们对于治理的内涵有不同理解，但基本要素包括目标导向、冲突协调、风险管控、绩效管理、沟通协调、权力分配、架构设计、制度安排。治理结构优化的核心是治理框架优化。治理框架由规则、政策、流程、规范、关系、系统等要素构成。治理框架决定着组织的目标设定及其实现方式、风险管控和评估方式，以及绩效优化和管理方式。 （二）基础设施REITs治理的路径选择 我国的不动产投资信托基金REITs治理，一方面要求符合封闭式证券投资基金的治理结构要求，使得REITs符合证券投资基金管理的各项规定；另一方面要求必须考虑基础设施资产运营的特殊要求，实现盘活基础设施存量资产的一系列政策目标诉求。我国不动产投资信托采用证券投资基金和基础设施相结合的特殊结构安排，使得我国的基础设施REITs治理必须按照两个基本路径方向进行优化，一是资本端治理，二是资产端治理，要两端发力，形成合力，实现证券投资基金和基础设施治理双重目标诉求。 我国基础设施REITs治理质量的改进，应聚焦于八个确保：一是确保政策目标的有效性；二是确保资金性质的权益性；三是确保底层资产的稳健性；四是确保收益分配的明确性；五是确保金融产品的流动性；六是确保试点风险的可控性，七是确保公共服务的可靠性；八是确保试点效果的持续性。 对于资本端的治理，必须遵循资本市场的运作规律，体现资本运作的专业诉求，优化REITs金融产品的制度体系，发挥资本市场治理机制的专业作用，如有效发挥REITS证券投资基金持有人大会作为最高权力机构的决策及监督作用，发挥专业性机构投资者对REITs治理的专业监督作用，发挥财务审计和信息披露制度的监督作用，构建避免关联交易和损害小股东利益的制衡机制，完善各参与方的利益协调、激励和监督考核机制，简化REITs的治理层级，优化REITs治理效率，主要通过完善证券监管制度以实现各项治理目标。当务之急是按照扎实推进我国金融业供给侧结构性改革的总体部署，完善RITEs的制度建设和市场建设，提升市场监管能力，为服务实体经济提供切实可行的帮助。 对于我国REITs产品的基础设施属性，以及由此而引发的我国REITs试点各项政策诉求的实现，必须强化资产端的治理和有效监管，这是我国基础设施REITs试点与其他国家或地区REITs发展路径不同而形成的重大差别。这就要求严格控制基础设施资产的准入关，强调基础设施高质量发展的政策导向，用好金融市场提供的REITs专业工具，为盘活基础设施存量资产和推动基础设施专业运营服务，为提高公共服务供给的质量和效率服务，为推动基础设施投融资体制深化改革服务。 为了实现资产端治理的各项政策诉求，现实可行的切入路径，就是要加强基础设施REITs试点的准入把关，并对REITs促进基础设施资产经营机制创新和运营绩效提升进行全周期动态监管，从基础条件的符合性、政策法规的适宜性、项目监管的合规性、资产转让的可行性、资产收益的合理性、运营管理的稳健性、募集资金的可用性和试点方案的示范性等方面，加强资产端的准入审查，完善过程监管、绩效评价和后评价制度，确保各种政策目标能够切实兑现。具体实施路径就是要建立和完善基础设施REITs发行方案的独立评估制度，包括前期评估、实施过程评价和后评价，按照基础设施专业要求完善专业评估和评价制度，发挥专家把关作用。 （三）资产端治理目标管控的评估要求 1、基础条件的符合性。对项目所处区域、行业、资产规模及范围，以及项目运营的基本状况是否符合准入条件进行前期评估和全过程监测评价。具体包括：（1）项目区域，评估项目所在区域是否符合相关政策要求；（2）行业范围，评估是否属于交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房、具有供水或发电功能的水利设施、文旅等基础设施项目。产业类或商业地产项目不属于试点范围，不得纳入初发和扩募范围；（3）资产规模，评估拟发行基金总额、基础设施资产净值规模及未来扩募潜在规模是否符合要求；（4）资产范围。项目权属关系是否清晰，资产范围是否明确；（5）基本运营条件。运营时间是否在3年以上，近3年内总体盈利或经营性净现金流是否为正，是否已纳入全国基础设施REITs试点项目库。 2、政策法律的适宜性。对项目投资是否符合法律法规、战略规划及行业准入政策等进行评估和监测评价。具体包括：（1）政策法规。是否符合国家投资政策、法律法规要求；（2）战略规划。是否符合国家重大战略布局、经济社会发展规划、空间规划、区域规划及有关专项规划要求；（3）行业政策。是否符合国家及区域产业结构调整布局相关政策、行业发展规划等要求；（4）利用外资政策。对于外商投资项目，应符合外商投资管理相关要求，如外商投资安全审查政策，是否允许外资控股，上市公司的分拆上市是否需要股东一致同意或境外交易所批准，是否符合外汇资金监管和国际税收相关政策等。 3.项目监管的合规性。对项目前期报批、开工建设、投产运营等环节的合规性、存在的主要问题及风险应对措施等进行评估和监测评价。 对于一般性项目，应重点关注：（1）项目审批、核准或备案的合规性；（2）项目规划选址、用地审批、土地出让、环评、施工许可等手续的完备性；（3）是否完成竣工验收；（4）依据相关法律法规必须办理的项目许可手续是否完备。 对于PPP项目（含特许经营项目），还应关注：（1）是否符合PPP和特许经营管理的相关规定；（2）PPP项目实施方案是否已批复，是否通过公开竞争选择社会资本方，依法依规签订PPP合同；（3）PPP项目收入来源是否主要为使用者付费，政府补贴的持续性、稳定性及其对投资收益的可能影响；（4）项目运营是否稳健、正常，是否出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。 4.资产转让的可行性。对纳入REITs范围的底层资产是否具备可转让性进行评估和监测评价。主要包括：（1）土地使用权等资产处置限制的解除情况及有关部门意见；（2）原始权益人及项目其他相关方对底层资产能否达成一致同意转让的共识；（3）国有资产转让是否符合国有资产管理相关规定；（4）原始权益人拟并表及出表处理方案的可行性；（5）PPP股权或特许经营权转让能否取得相关部门的认可。 5、资产收益的合理性。对于纳入REITs范围的基础设施资产的运营收益情况进行评估和监测评价，为REITs产品的投资价值预测和绩效监测评价提供判断依据。主要包括：（1）过去3-4年的运营收益及其稳健情况；（2）收入来源结构及其分散情况，未来长期稳定分红的前景；（3）项目资产的估值情况，通过专业运营促进资产增值的潜力；（4）基准年及未来3年净现金流分派率能否满足不低于4%的要求；（5）税收安排的可靠性，影响未来收益的涉税风险、应对措施及其可行性。 6.运营管理的稳健性。对基础设施REITs产品发行后的运营管理方案、运营机构能力、专业运营机制及项目持续平稳运营的保障措施进行评估和监测评价。主要包括：（1）专业运营机构选择方案及其合理性；（2）专业运营机构的运营经验、专业能力、机构治理等情况；（3）运营绩效管理的激励约束和奖惩机制是否有效可行；（4）专业运营机构解聘及更换的条件和程序及其合理性。 7.募集资金的可用性。通过发行基础设施公募REITs盘活存量资产，带动增量投资，鼓励将回收资金用于基础设施补短板项目建设，是我国推动基础设施REITs试点的一项重要政策诉求。对于发行REITs基金所募集的资金，扣除用于偿还债务、缴纳税费、按规则进行战略配售后的净回收资金，应不低于90%以资本金方式用于在建项目或前期工作成熟的新项目。需要前期评估和监测评价的主要内容包括：（1）拟投资项目是否符合国家战略、政策法规、发展规划等要求；（2）拟投资项目的成熟情况，如是否列入发展规划，是否已立项或开工建设等；（3）拟投资项目的主要风险及应对措施等。 8.试点方案的示范性。我国开展基础设施公募REITs试点，具有很强的政策目标导向，应按照相关文件所提出的各项政策诉求要求，评估拟发行REITs产品在盘活存量资产、促进基础设施补短板和高质量发展、提升公共服务供给的质量和效率、推动金融产品创新、实现经济社会高质量发展战略目标等方面的示范意义，并对其实际效果进行动态监测、实施过程评价和后评价，完善我国基础设施REITs发行和运作全过程绩效评价和管理相关制度安排。   来源： CRF REITs Forum 微信公众号  

政策法规   财政部修订印发《中小企业发展专项资金管理办法》 为加强中小企业发展专项资金管理，充分发挥该项资金在引导促进中小企业发展方面的绩效，6月17日，财政部修订印发《中小企业发展专项资金管理办法》（以下简称《办法》），自发布之日起施行，财政部《关于印发<中小企业发展专项资金管理办法>的通知》（财建〔2016〕841号）同时废止。 专项资金支持范围包括：支持中小企业提升创新能力及专业化水平，优化创新创业环境；支持完善中小企业公共服务体系，促进中小企业开展合作交流；支持中小企业融资服务体系建设，促进中小企业融资；其他促进中小企业发展的工作。专项资金支持对象包括符合条件的项目或企业，中小企业公共服务平台等机构或载体，开发区、城市等试点示范区域。 《办法》明确，专项资金采取财政补贴、以奖代补、政府购买服务等方式，主要用于引导地方政府、社会资本等支持中小企业高质量发展。不得用于平衡本级财政预算及偿还债务，不得用于行政事业单位人员经费、机构运转费等。 （信息来源：摘自财政部网站）   工作动态   中国机电设备招标中心组织召开线上全国招标中心系统（部分单位）电子交易平台业务交流会 为交流研讨电子招投标交易平台业务发展和平台建设情况，推动行业转型升级，2021年6月3日下午，中国机电设备招标中心以视频会议形式组织召开了线上全国招标中心系统（部分单位）电子交易平台业务交流会。毛强副主任出席会议并致辞，全国招标中心系统33家单位的80余位同志及招标中心相关处室同志参加会议。 江西精彩纵横采购咨询有限公司、优质采科技发展有限公司、贵州省黔云集中招标采购服务有限公司、中招联合信息股份有限公司参会代表分别介绍了各自电子招投标交易平台的基本情况、功能特点、创新优势等。参会单位交流研讨了电子招标业务情况，围绕面临的共性问题对电子招投标交易平台发展建设提出了宝贵的意见和建议。 （信息来源：部政采中心）   综合信息   中央国家机关2021年操作系统采购项目顺利完成 近日，中央国家机关政府采购中心(以下简称“国采中心”)在中央政府采购网发布中央国家机关2021年Windows 10神州网信版操作系统采购项目成交公告。 据了解，Windows 10神州网信版操作系统采购项目，采用单一来源的采购方式，邀请神州网信技术有限公司(以下简称“神州网信”)参与协商。本项目最终入围产品为Windows 10神州网信政府版操作系统(V2020-L)，成交价为人民币1177元/套，相比于2158元/套的市场价有大幅下调，优惠率达45.46%。神州网信保证该产品的报价低于同行业、同类型、同等规模公开招标采购项目的实际成交价格，且承诺为各采购人提供符合或高于国家标准和征集文件全部要求的服务，充分体现了国采中心平台的价格优势。国采中心愿与更多集采机构开展联合采购合作，共享国采价格与服务，扩大正版软件区域联合采购范围，为更多采购人提供优质服务。 自5月19日起，神州网信在线签订协议供货框架协议后，入围产品将由系统完成自动上架，中央国家机关及其所属各级预算单位，以及国采中心许可共享本次采购结果的其他单位可从中央国家机关政府采购中心正版软件采购网通过直购的方式进行采购。 （信息来源：摘自中直机关采购中心网站）   数据统计   国家统计局发布2021年6月中国采购经理指数及解读 一、中国制造业采购经理指数运行情况 6月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.9%，较上月微落0.1个百分点，继续位于临界点以上，制造业延续稳定扩张态势。     从企业规模看，大、中型企业PMI分别为51.7%和50.8%，比上月回落0.1和0.3个百分点，均高于临界点；小型企业PMI为49.1%，比上月回升0.3个百分点，低于临界点。 从分类指数看，在构成制造业PMI的5个分类指数中，生产指数和新订单指数均高于临界点，原材料库存指数、从业人员指数和供应商配送时间指数均低于临界点。 生产指数为51.9%，比上月回落0.8个百分点，高于临界点，表明制造业生产保持扩张，但步伐有所放慢。 新订单指数为51.5%，比上月上升0.2个百分点，高于临界点，表明制造业市场需求继续增长。 原材料库存指数为48.0%，比上月回升0.3个百分点，低于临界点，表明制造业主要原材料库存量降幅收窄。 从业人员指数为49.2%，比上月回升0.3个百分点，低于临界点，表明制造业企业用工景气度较上月小幅改善。 供应商配送时间指数为47.9%，虽比上月回升0.3个百分点，但低于临界点，表明制造业原材料供应商交货时间继续放慢。 二、国家统计局服务业调查中心解读 6月份，制造业采购经理指数微落0.1个百分点，继续位于景气区间，制造业保持平稳扩张。本月主要特点：  一是供需两端一降一升。生产指数为51.9%，比上月回落0.8个百分点，近期部分企业生产活动受到芯片、煤炭、电力供应紧张以及设备检修等因素影响，生产扩张放缓。新订单指数为51.5%，比上月小幅上升0.2个百分点，反映市场需求保持增长。本月各行业表现差异较大，纺织服装服饰、医药等行业生产指数和新订单指数均位于56.0%及以上较高景气区间，且高于上月2.0个百分点以上，产需增长较快。石油煤炭及其他燃料加工、黑色金属冶炼及压延加工等行业两个指数均降至临界点以下，行业景气水平下降；汽车制造业两个指数连续两个月位于收缩区间，“缺芯”等因素给行业发展带来不利影响。  二是进出口指数有所下降。新出口订单指数为48.1%，低于上月0.2个百分点，表明制造业国外订货量回落，其中农副食品加工、黑色金属冶炼及压延加工、有色金属冶炼及压延加工等行业新出口订单指数低于43.0%，回落幅度较大。进口指数落至临界点以下，为49.7%，低于上月1.2个百分点，反映制造业生产用原材料进口量较上月有所减少。  三是价格指数高位回落。近期出台的一系列“保供稳价”政策效果显现，制造业价格快速上涨得到初步遏制。本月主要原材料购进价格指数和出厂价格指数均由升转降，分别为61.2%和51.4%，低于上月11.6和9.2个百分点。从主要原材料购进价格指数看，除石油煤炭及其他燃料加工业继续攀升外，其他行业均明显回落。从出厂价格指数看，大部分行业均有不同程度回落，其中黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业下降幅度较大，均落至收缩区间；但石油煤炭及其他燃料加工业仍高于70.0%，产品出厂价格继续上升。  四是不同规模企业PMI总体稳定。大、中型企业PMI分别为51.7%和50.8%，低于上月0.1和0.3个百分点，继续保持在扩张区间。小型企业PMI为49.1 %，高于上月0.3个百分点，虽仍位于收缩区间，但景气度有所改善。  五是消费品制造业景气度上升。受市场需求回暖及年中促销活动等因素带动，本月消费品制造业PMI升至近5个月以来的高点，为52.2%，高于上月1.6个百分点。其中，生产指数和新订单指数分别为53.9%和54.6%，高于上月1.0和3.5个百分点，行业生产和需求扩张加快。 （信息来源：摘自国家统计局网站）   专题研究   供应链“链主”企业招标中的分包机制设计 姜爱华 胡畅 “十四五”规划提出，今后五年经济社会要实现产业链现代化水平明显提高的目标。规划同时指出，要发挥大企业引领支撑作用，支持创新型中小微企业成长为创新重要发源地，加强共性技术平台建设，推动产业链上中下游、大中小企业融通创新，锻造产业链供应链长板，补齐产业链供应链短板，形成具有更强创新力、更高附加值、更安全可靠的产业链供应链。2021年3月18日，工信部副部长刘烈宏在第十三届国际跨国公司领袖特别圆桌会议上提出,“十四五”期间将发挥优质企业的作用，培养一批具有生态主导力的产业链“链主”企业，促进大中小企业融通发展。 从目前的招投标制度来看，采用招标方式寻找优质大型企业链主，并通过“链主”企业与中小型企业分包组成完整的产业链供应链，不仅有利于带动大中小型企业协同发展，更有利于维护产业链安全。但当前我国招标投标中有关分包的法律制度规范并不完善，对于采购方、“链主”企业及分包商的权利及义务规定存在空白，国际公共采购规则以及国外的相关实践经验或能为我国供应链“链主”企业招标中的分包机制设计提供一定的思路。 一、当前我国有关分包的法律规定 当前我国有关招投标分包的法律规定主要有《招标投标法》《招标投标法实施条例》以及《工程建设项目施工招标投标办法》等。 《招标投标法》对分包的条件、投标人的义务、分包商的资格条件及义务、违反分包规定的处罚四个方面进行了规定。关于分包条件，《招标投标法》规定中标人进行分包的项目只能是中标项目的部分非主体、非关键性工作，且分包需要按照合同约定或者经招标人同意。关于投标人应履行的义务，《招标投标法》规定，如果投标人根据招标文件载明的项目实际情况，拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在投标文件中载明，中标人应当就分包项目向招标人负责。关于分包商的资格条件，《招标投标法》规定“接受分包的人应当具备相应的资格条件”，这里的“资格条件”主要指《招标投标法》第二十六条规定的“应当具备承担招标项目的能力”。分包商的义务为不得对承接的分包项目进行再次分包，以及需就分包项目承担连带责任。此外，《招标投标法》还对中标人将中标项目的部分主体、关键性工作分包给他人，或者分包商再次分包的行为应受到的处罚作出了说明。 《招标投标法实施条例》涉及的分包内容与《招标投标法》中的内容基本重合，并未对“链主”企业及分包商的权责义务进行进一步的说明及划分。《工程建设项目施工招标投标办法》相比于《招标投标法》及《招标投标法实施条例》新增的有关分包的规定主要是对中标人义务的强调，要求分包必须满足分包条件或者符合分包规定，并且不得转包及违法分包，进而提出了违反上述规定中标人应受到的处罚。 总体来看，当前我国在招投标框架下涉及分包的法律法规较少，且内容相对单薄，《招标投标法实施条例》也并未对《招标投标法》中有关分包的规定作出更为详细的阐述或说明。以上法律规定中对分包的条件、投标人的义务、分包商的资格条件及义务、违反分包规定的处罚的规定不够详尽，相关主体可自由操作的空间较大，这在现实中也容易产生各种纠纷而出现无法可依的情况。如果在供应链“链主”招标中采用分包方式，当前的法律法规体系不利于发挥“链主”企业在组链中的主导性作用，不利于构建协同创新、凝聚合力的完整产业链供应链，不利于维护产业链安全。 二、国际规则和国外政府采购法律关于分包的规定 （一）国际规则关于分包的规定 联合国《公共采购示范法》（Model Law）和欧盟“公共采购指令”体系（Directives of EU）对招投标中的分包问题进行了规定［1］，有一定的启发。 关于主承包商需承担的责任，首先是分包意向方面，《2014公用事业采购指令》规定，采购实体可以要求投标人在其投标书中明确其可能打算分包的份额以及向哪些分包商进行分包。《2014公共部门采购指令》对主承包商与分包商承担连带责任机制进行了规定。其次是提供分包商信息方面，《2014公共部门采购指令》规定了主承包商应向采购方提供分包商相关信息的时间点，并规定了信息包括的范围、信息应放置的合同位置、信息变更的处理等。最后是保密性方面，《公共采购示范法》规定，承包商需满足采购主体提出的保密要求，而且承包商需确保分包商也遵守保密要求。 关于分包商需承担的责任，《公共采购示范法》指出，分包商需遵守保密要求，《2014公共部门采购指令》指出，分包商应提供认证及支持性文件等，《2014公用事业采购指令》对分包商在环境、社会和劳动法律等方面义务的履行、分包商信息提供的责任安排作出了规定。关于分包商责任履行的监督，《2014公共部门采购指令》规定，由国家的职能当局采取一定措施来监督分包商自身义务的履行。 关于对分包商及主承包商权利的保障，主要涉及合同款的支付方式方面。《2014公共部门采购指令》规定，采购文件中应当对支付方式作出有关规定，欧盟成员国可以应分包商的申请以及合同的相关内容将相应合同款项直接转账给分包商。第71条第7款指出，欧盟成员国可以在国内进一步规定是否可以不需要分包商提出请求而对其直接进行合同款的支付。《2014公用事业采购指令》也指出，采购实体需在采购文件中作出与支付方式有关的安排。 （二）国外政府采购法律关于分包的规定 随着国际政府采购规则对分包的规定逐渐细化，各国也在招投标分包规则上作出相应的调整。 对于分包的条件，意大利在2016年颁布的50号法令中加入了新的要求，限制了主承包商对项目进行分包的条件，包括分包额占合同总价值的比例、需先得到缔约机关的授权、分包合同的效力需在招标文件中明确规定等。对于投标人的义务，意大利50号法令中指出，投标人应在其报价中详细说明其打算分包给第三方的合同份额、分包商的名称，并说明分包的必要性。 在对分包商权利的保障方面，英国2015年制定的《公共采购法规》（The Public Contracts Regulations），简称PCR，规定了采购机关可要求主要承包商将合同详情页提供给分包商，使分包商更为便捷地获得合同信息，并且规定了采购机关偿还合同款的期限，以加速分包商的现金流运转。 当前国际规则和国外政府采购法律关于分包的规定主要涉及分包的条件、主承包商与分包商需承担的责任、对分包商责任履行的监督以及对分包商和主承包商权利的保障几个方面，相较于我国招投标法律法规中对于分包的相关规定更为全面细致。此外，国际规则和国外政府采购法律在对主承包商及分包商责任进行划定及监督的同时，还关注对其权利的保障，注重主承包商与分包商权责对等机制的构建，这对供应链“链主”招标中的分包机制设计十分具有参考意义。 三、“链主”企业招标分包机制设计 如前所述，当前我国有关招投标分包的相关法律规定仍然不尽完善，若要在供应链“链主”招标中允许分包，需要针对我国当前法律法规中存在的问题，借鉴有关国际经验，结合产业链供应链的特点，提出完善链主企业招标中分包机制设计的具体建议。 （一）强化“链主”企业在分包中的主体权利及责任 一方面，从“链主”企业在分包中的责任角度来看，当前我国相关法律法规对“链主”企业应履行义务的规定仅限于“在投标文件中载明拟在中标后进行分包”及“就分包项目向招标人负责”。就供应链“链主”企业承担的带动中小企业发展、对供应链补短板锻长板、促进战略性产业发展等政策性功能来说，目前的相关规定显然是不够完善的，需进一步扩展及细化。国际规则及国外政府采购法律对主承包商的责任作出了具体的规定，包括在投标文件表达具体的分包意向、提供分包商信息的具体规范及保密性等，我国可参考国际经验对承包商的责任及义务提出进一步的规范要求。 一是在项目投标时，“链主”企业应在其投标文件中详细说明其分包意向，包括计划分包给第三方的合同份额、分包商的名称，并说明分包的可行性。在选择分包商的过程中，“链主”企业应参考招标人的意见，共同制定分包商的遴选标准。在确定分包商后，“链主”企业应按照规定的时间向采购方提供最终确定的分包商信息，且提供的分包商信息应合乎规范、在信息变更时依照相应规定进行处理。二是在具体承担项目的过程中，“链主”企业应对自己承担的核心项目负责，保证项目质量，对项目相关信息保密。同时，“链主”企业对分包商负责的项目部分承担连带责任，并确保分包商也遵循相应的保密规范。 另一方面，从“链主”企业在分包中的权利来说，当前国内相关法律规范对供应链“链主”企业没有过多涉及权利的表述。国际规则以及国外法律法规中涉及主承包商的权利主要是合同款支付方面，要求“采购实体应在采购文件中作出与支付方式有关的安排”。而现有法律体系中对于供应链“链主”企业的权责要求不对等。对于供应链“链主”企业来说，其在承担项目以及分包过程中除需承担自身核心工作的风险以外，还需要对分包项目承担责任，激励优质大型企业入场。承担“链主”企业角色需要重点解决权责对等的问题，对供应链“链主”企业赋予更多权利。比如，可以在分包商的实际选择上给予“链主”企业一定话语权，以充分发挥“链主”企业已有的一些优质分包商的合作资源。再比如，在合同款项的拨付上，要有具体的实施办法，包括拨付的方式、时间、条件以及款项在“链主”企业及分包商之间的划分等等，保障“链主”企业取得项目报酬的合法权利并促进其资金运转。 （二）分包详细规则“前置” 当前我国有关分包规则的法律规定较少，仅涉及分包条件，设置的分包的条件也较为宽泛，仅规定中标人进行分包的项目需为“中标项目的部分非主体、非关键性工作，且分包需要按照合同约定或者经招标人同意”。国外法律法规对于分包条件作出了更多的限制，包括分包额占合同总价值的比例、需先得到缔约机关的授权、分包合同的效力需在招标文件明确规定等。今后的分包机制设计中，采购方需在招标文件中对分包作出详细规定，包括分包的条件、涉及分包商评选及支付的相关事宜、“链主”企业及分包商的责任划分等，将分包详细规则尽量前置，促进整个项目的分包及运转更高效地进行。 首先是分包的条件，招标人应对允许“链主”企业进行分包的“非主体、非关键性工作”进行更清晰的说明、界定及划分，并对“允许进行分包的金额占总项目金额的比例”作出规定。其次是涉及分包商评选及支付的相关事宜，包括分包商的资质要求、分包商的推荐名单、“链主”企业提供分包商信息的规范、分包商的具体评定方式、对“链主”企业以及分包商的合同款支付方式等。最后，由于“链主”企业及分包商共同承担招标项目，对项目负责，对于“链主”企业及分包商的责任划分也应列入招标文件，包括具体的项目责任划分；分包商出现问题，“链主”企业需承担怎样的连带责任等。只有在招标文件中就对“链主”企业及分包商划分规范清晰的责任关系，“链主”企业及分包商才能更好地评价项目参与风险、权衡是否进入招标项目，项目的开展、合作及监督也才能更好地进行，供应链才能良性发展。 （三）分包中充分体现对“创新”的考量 “十四五”规划提出坚持创新驱动发展、提升企业技术创新能力并促进各类创新要素向企业集聚，供应链“链主”招标的实质目标是通过优质“链主”企业带动中小企业的创新发展，为国家构建创新产业体系助力。因此，供应链“链主”招标的分包模式需在分包商的甄选标准中特别体现对创新性的要求。一是招标文件对于分包商的评定方式部分需体现创新要求。在评审专家选择上，应特别选取具备企业技术创新相关知识的专家，并提醒专家对于分包商的创新性有额外要求。二是“链主”企业应将对分包商的创新方面的要求纳入考量范围，并在相关文件中进行说明，如对专利等方面划定具体的衡量标准及加分规则，对于创新型企业进行一定的倾斜。三是具体评选分包商时应要求分包商提供能证明自身创新性的相关文件。 （四）强调分包商遵守保密义务 我国目前的招投标法律体系对分包商的保密义务没有过多要求，国际规则中则提出分包商需遵循保密义务。供应链“链主”招标具有项目体量较大、“链主”企业在市场中的地位重要等特点，故相关的招标人信息、项目资料、技术研发信息、“链主”企业信息及供应链成员信息等均属于机密信息［2］。供应链“链主”模式下的分包商通常为中小企业，可能在信息处理操作过程中存在不规范的问题，因此需特别强调分包商对于保密义务的遵守。项目开始前，分包商需签订保密协议，保密协议需就项目保密信息的类型、内容及范围、保密程度、责任与义务、保密期限、违约责任等作出规定。 在项目进行过程中，招标人与“链主”企业需对分包商保密义务的遵守进行监督，可建立对分包商的信息泄露识别机制，一方面通过感性认识和历史经验对分包商的泄密进行识别，另一方面通过对各种客观的资料和有关记录分析、归纳和整理,必要时辅以专家咨询,找出分包商存在的各种明显和潜在的信息泄露风险并进行及时预防［3］。 （五）强化招标人对分包企业的延伸监督 关于对分包企业的监督，当前我国招投标法律法规中仅对分包人再次分包的行为应受到的处罚作出了说明，但并未指明具体的监督方。国际法律体系中规定由“国家的职能当局采取一定措施来监督分包商自身义务的履行”。分包商处于供应链的末端环节，由于远离招标人而容易游离于监管之外。因此，针对分包商构建完善的监管体系对分包商招标完成后的项目开展尤为重要。对分包商的监督主要包括三方面，一是“链主”企业对分包商的监督。二是国家机关对分包商的监督，可以构建巡察、纪检、监事、监察、审计、法律协调联动的工作体系［4］，并对分包商制定规范制约的标准、细则、违章处理办法等对其进行监督。三是招标人对分包商的延伸监督。 其中，招标人对分包商的延伸监督需格外强化，一是因为分包商的工作效果直接影响招标人的项目质量，两者具有直接利益关系。二是因为招标人对于项目的相关要求有着最清晰的把握，监督成本相对国家机关来说较小。三是由于供应链中“链主”企业自身作为项目的承包者，需要保证其自身所承担的项目工作的质量，对于分包商的监督可能会有疏漏之处。因此，招标人对分包商具体的监督措施可以在“链主”企业承担连带责任的基础上进一步强化。例如，招标人可以按经审查批准的分包计划和资质报审文件，对分包商的安全管理情况进行动态核查，定期组织开展分包检查，及时纠正违反规定的行为。再比如，对管理水平低、人员素质差、不服从管理的分包商，依据有关法律文件和合同，责令其整改或停工整顿，直至解除合同，并追究其违约的相关责任等等。 参考文献： 姜爱华.招标投标采购的新趋势及启示——来自国际采购规则修订的经验[J].招标采购管理,2018(09):22-23. 欧阳婷.浅议分包工程合同与分包工程管理[J].工程建设与设计,2019(14):238-239. 董绍辉,西宝,田丽娜.供应链信息泄露途径及其防范措施[J].商业研究,2009(12):49-51. 段利均.供应链信息协同中信息安全概述[J].信息与电脑(理论版),2019(06):197-198. （转载自《中国招标》杂志）     国际动向   我国向世贸组织提交对参加方关于我国加入GPA有关问题清单答复 2021年6月1日，财政部经由中国常驻世贸组织代表团向世贸组织秘书处提交了我国对欧盟和澳大利亚关于中国加入世贸组织《政府采购协定》（GPA）第7份出价以及政府采购国情报告（2020年更新版）问题清单的答复，表明了我国愿意尽快加入GPA的立场和决心。本次答复的问题中，欧盟问题清单涉及出价问题共43个，涉及国情报告问题共36个，澳大利亚问题清单涉及出价问题共16个。 （信息来源：财政部网站）     采购问答   【编者按】部系统单位如在政府采购实务中遇到疑难问题，可将具体问题发送电子邮件至本刊编辑部（邮箱：zbzxzhc@miitcntc.org.cn，来信请注明单位名称），本刊将邀请政府采购领域专家在本栏目对相关问题进行解答。   本期答疑专家：《中国招标》杂志社社长  张松伟   竞争性磋商文件澄清的时间为多久 问：2014年12月31日发布的《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》(财库〔2014〕214号)和2015年7月17日发布的《财政部关于做好政府采购信息公开工作的通知》(财库〔2015〕135号)，对于采购人或代理机构就已经发出的竞争性磋商文件澄清的时间、更正的时间要求不一致，一个是5日，一个是3个工作日，实践中该如何执行? 答：按照《立法法》关于法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章出现不一致时的适用规则，同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。但现实的问题是：在本问题当中，二者相比，财库〔2014〕214号文属于旧的特别性规定，财库〔2015〕135号文是新的一般规定。根据《立法法》第95条规定，地方性法规、规章之间不一致时，由有关机关依照下列规定的权限作出裁决：(一)同一机关制定的新的一般规定与旧的特别规定不一致时，由制定机关裁决。 目前，财政部并没有就这一问题出台裁决文件。实务中，针对采购人或代理机构就已经发出的竞争性磋商文件进行澄清、更正的期限，是5日还是3个工作日的问题，相关的质疑、投诉已经出现。 面对这个问题，由于上述原因，自然是双方各执一词，业界专家、监管部门的执法者也是看法不一，相互很难说服。因此，在财政部做出裁决文件之前，比较明智的做法是根据采购项目具体情况，在5日和3个工作日之间选择时间较长的一个期限来执行。   单一来源采购如何编写协商记录 问：采用单一来源采购方式编写协商记录是必须的吗？如何编写协商记录？ 答：采用单一来源采购方式采购，采购人或者采购代理机构必须编写协商记录，这是《政府采购非招标采购方式管理办法》(财政部令第74号)第42条提出的强制性要求。实务中，很多采购人因为少了这一程序而被审计部门问责。 如何编写协商记录呢？首先，采购人或者代理机构应当严格按照财政部74号令第41条的规定，组织具有相关经验的专业人员与供应商商定合理的成交价格，并保证采购项目质量。专业人员从哪里来呢？是否需要组建一个协商小组呢？财政部74号令没有明确规定，按照行业习惯，比较好的做法是组建一个三人以上（如果项目所涉及的专业领域专家确实比较少，三人以下也符合要求）的协商小组。专业人员的资格条件应当满足《政府采购评审专家管理办法》（财库〔2016〕198号文）关于评审专家的相关要求，可以从省级以上评审专家库里随机抽取相关领域的专家作为专业人员，也可以由采购人自行选定相关领域的专业人员，采购人内部如果有懂行的人员，也可以作为专业人员加入协商小组。 协商小组应当根据项目需求，认真和供应商就项目的技术、商务、价格等关键合同条款进行协商，并编写协商情况记录。协商记录按照财政部74号令第42条要求，至少应当包含四方面内容：（一）公示情况说明（如有）；（二）协商日期和地点，采购人员名单；（三）供应商提供的采购标的成本、同类项目合同价格以及相关专利、专有技术等情况说明；（四）合同主要条款及价格商定情况。 单一来源由于缺乏竞争性，协商小组人员的专业素质直接决定成交价格以及商务条件是否合理。因此，采购人或代理机构在采用单一来源采购方式时，务必组建真正懂行并谙熟谈判技巧的协商小组。其中，关于价格的协商，应当着重考量供应商标的物的成本和以往同类项目成交的合同价格，并结合本项目的政府采购预算进行。 协商情况记录应当由采购全体人员签字认可。对记录有异议的采购人员，应当签署不同意见并说明理由。采购人员拒绝在记录上签字又不书面说明其不同意见和理由的，视为同意。      

2021年6月21日，夏至，太阳直射北回归线。 这一天，首批基础设施公募REITs试点项目在沪深证券交易所挂牌，中国REITs市场由此正式诞生。无论是在中国投融资体制改革的长河中，还是在中国资本市场的发展史上，这都是一个里程碑式的事件。这一天，也将永久记录在共和国改革开放的史册上。 事非经过不知难。从本世纪初的研究探索，到首批公募REITs产品的面世，其间坎坷曲折、风云变幻。多少人为之呼吁呐喊，多少人为之苦苦求索，多少人为之衣带渐宽，多少人为之痴心不改……九单基础设施REITs产品的呱呱坠地，是所有曾为中国REITs付出过努力的各界人士共同的心血结晶，也是对他们最好的回报与致敬！ 阳光总在风雨后。从2018年6月21日召开首次基础设施REITs座谈会，到2021年6月21日首批REITs产品挂牌，整整三个寒暑、1096天。难以忘怀的，是领导们的支持与肯定、鞭策与担当；记忆犹新的，是工作组奔赴各地的调研与座谈，是对试点文件字斟句酌的起草与完善；历历在目的，是专家们评审项目时的严格认真，是对申报材料的披沙沥金……基础设施REITs试点初战告捷，既来自于制定政策、审核项目时的缜密与严谨，更来自于“摸着石头过河”的信心与勇气。 一石激起千层浪。基础设施REITs试点政策的出台，引发了高度的社会关注和强烈的市场反响，众多原始权益人、基金、券商等积极投身到这一洪流中来。他们是传播者，从理论到政策，边认真学习、边大力推广；他们是探路人，纵使前路崎岖，毅然栉风沐雨、砥砺前行；他们是“许三多”，尽管困难重重，决然不抛弃、不放弃，用热诚、智慧和执着去化解……正因为有了这样一批矢志不渝的同行者，基础设施REITs之花才能最终绽放。 三年再回首，感慨良多。在本书即将付梓之际，在沪深证券交易所的REITs钟声敲响之时，谨向关心、参与、支持中国REITs的所有人，致以崇高的敬礼和深深的谢意。 作为中国REITs试点的参与者之一，既深知其破土而出的来之不易，更深感其未来发展的任重道远。如何把握借鉴国际经验和坚持中国特色的关系？如何实现实体经济和金融资本的有机结合？如何处理基础设施商业价值和公共利益的对立统一？如何构建符合国情、成熟稳定的中国REITs制度体系？如何促进REITs市场的平稳健康发展、维护投资人的合法权益？一系列的焦点、难点问题，既需要在实践中不断探索和解决，亦需要静下心来，钩沉稽古，发微抉隐。 因此，不揣浅陋，萌生了写作本书的想法。经与业内人士交流探讨、集思广益，本书的定位逐渐清晰，内容日趋丰满。讲述中国REITs故事，体现中国REITs特色，发掘中国REITs价值，是本书的基本定位，也是本书独出机杼之处。希望通过这本书，能帮助读者了解中国REITs的来龙去脉、知晓中国REITs的政策要义、掌握中国REITs的操作方法、理解中国REITs的行业特性、洞悉中国REITs的投资策略、借鉴中国REITs的成功经验。本书的酝酿，始于去年仲夏，执笔写作之日，正是REITs试点快速推进之时，相关内容根据试点进展情况及时补正完善。历经近一年的雕琢打磨，希望呈献给读者的，是一本既有宏观视角的高屋建瓴、又有微观层面的条分缕析，既有严肃认真的专业论述、又有浅显易懂的解释说明，紧贴时代、内容鲜活的诚意之作。 爱好由来落笔难。所幸的是，有众多中国REITs的一线参与者加入进来，在REITs的理论研究、政策制定、行业监管和市场实践等方面，他们都是各自领域的佼佼者。饱含对REITs的挚爱与情怀，他们克服繁重的日常工作，花费大量时间和精力，收集资料、撰写文稿、精心修改、字斟句酌。本书是集体智慧的结晶，是共同创作的成果。谨向参与本书写作的所有人员，表达最衷心的感谢。 今年春节七天假期，每天都在办公室度过，对书稿进行修改核校。在此过程中，深深感到，尽管作者们付出了巨大心血，但由于中国REITs刚刚起步，也由于水平和资料有限，遗憾和疏漏之处在所难免，希望能够得到广大读者的批评与谅解。另外，全书基本定稿于今年5月底，此后的一些重要进展未能在书中呈现，也是一个小小的缺憾。 中国REITs的推进和本书的写作，也让我与北大光华再续前缘。1985年，有幸进入北大经济学院经济管理系学习，厉以宁老师是我们的系主任，他在迎新会上的谆谆叮嘱仿佛就在昨天。当年的经济管理系，演变成了今天的光华管理学院。这次研究探索REITs的过程中，又与光华紧密合作，得到了刘俏院长、张峥副院长的大力支持。一塔湖图，永驻心间。 当年燕园读书时，厉以宁老师大力倡导企业上市股份制改革，而今已硕果累累。今日，被称为资产上市的REITs刚刚破土，祝愿它能茁壮成长，早日枝繁叶茂。 地上本没有路，走的人多了，也便成了路。 期待着越来越多的中国企业走上REITs之路。 期待着REITs的中国道路越走越宽广。 （韩志峰，为国家发改委投资司副司长。）   来源：新华财经客户端

一、引言 2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号，下称“40号文”），明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点。 2020年8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号，下称“586号文”），标志着我国基础设施REITs正式启动。可以说，这是我国固定资产投资领域具有划时代意义的事件。 40号文发布后，笔者组织十几个业务相关弟子研讨后于2020年5月21日书面答复了国家发展改革委有关REITs试点的四大类十几个问题的函询，并在2020年6月4日参加完国家发展改革委和证监会联合举行的研讨会后于2020年6月9日在“清华PPP研究中心”公众号上公开；2020年5月9日在财政部PPP专家群专题研讨REITs时，笔者也表达了对40号文的一些理解（见财政部PPP中心公众号“道PPP” 2020年5月26日报道）。 （1）基础设施REITs对发起人（原始权益人/原投资者）、机构和散户投资者、基金管理人、运营商、咨询机构特别是律师事务所等都有业务机会，但短期内很难有量，而是改革的意义重大，是我国基础设施领域的一次重大突破。如果通过REITs试点，消除有关障碍并实施成功，可期望长期逐步稳健发展。 （2）基础设施REITs除了对基础设施建设和经济发展有巨大好处，对相关项目的投资者特别是工程企业投资者也有很重要的意义。一是滚动发展，通过建设（新增项目）/收购（存量项目）→培育项目→发行REITs→回笼资金再投资于新建或存量项目，甚至可以“跨区域、跨行业使用”，提高投资效率，实现转型升级与扩大市场。二是5年后可能实现出表，降低负债率，满足国资委等要求。 （3）REITs的重要成功要素类似于工程建设中的“人、机、料”：“人”即能力，特别是运营商和基金管理人的能力；“机”即资产，指项目的合规性、股权和收益权（而不仅仅是片面的资产所有权）；“料”即现金流，核心在对项目的收益/现金流的评估（而非片面的资产评估，因为基础设施的特性如公共性和垄断性等）与保证、税负中性（而非税收优惠，因为我国对REITs还没有税收优惠政策）、项目的增值收益（但基础设施的特性使其很难有类似于商业房地产的增值收益）。 （4）资产估值正常或偏低但运营收益/租金正常或偏高（目前国内多数固定资产估值偏高，但运营收益或租金偏低）的项目比较适合REITs，故建议重点关注三类基础设施项目：一是使用者付费（或穿透看是使用者付费）如路/桥/隧/水/电/气等传统类项目；二是集成开发相关的如仓储物流、产业园区等项目群类的；三是新兴但发展前景好的如信息（5G/数据中心/工业互联网）与融合（智能交通/能源）等新基建类项目。 现在586号文发布了，笔者上述两文中的观点基本上得到了政策的验证。586号文的出台，业界肯定会有很多专家从不同角度进行解读，笔者也凑个热闹，但因为笔者是学术界专门研究PPP的，故下面仅从PPP相关理念/国际惯例再谈谈笔者对586号文的几点看法。 行文逻辑与主要内容是，先回顾PPP项目的四个相互关联的核心原则和六大方面的重要评估内容，进而提出PPP基础设施REITs要维持之前PPP项目各相关方之间的公平，再强调基础设施REITs最重要的成功因素是项目的合规与现金流，最后指出586号文中对这些重要因素的考虑和体现。 观点总体保持中立，但毕竟PPP是提供公共产品，故个别观点可能稍微偏向政府和公众，不一定全部正确，仅供参考，目的是希望读者兼听，促进思考和理解政策，以利于基础设施REITs试点项目的成功和后续基础设施REITs的可持续发展。 二、PPP项目的核心原则和重要评估内容 因各国国情不同，各国的PPP定义和内涵、应用目的和范围、相关制度、法规政策和实施流程等也不同，但学术界和国际多边机构的基本共识是真正的风险分担、明确的产出要求、全生命期绩效、支付与绩效关联这四个相互关联的核心原则，笔者之前也一直在宣传（如《清介有守王守清：PPP四原则、五“步”曲、六评估》）。 其中，对政府和公众最重要的是全生命期绩效：①强调投资者要全过程集成，包括设计、建设、融资（含再融资）、运营，提高整体和全过程效率；②强调投资者单点对政府负责，即专业的人做专业的事，发挥能动性和创造力，责权利匹配；③项目建成后的再融资和（有形/无形）资产交易（如变更股权、变更贷款、实施ABS和/或REITs等），都必须保持PPP合同原来的责权利公平，特别是再融资和资产交易的发起人不能损害政府/公众/债权人的利益。 为了实现PPP的上述核心原则，实施PPP项目一般需要从以下六个方面进行评估（各国的具体评估方法和要求会有些差异，但核心内容类似）：①法律法规政策的合理性；②项目的可行性（比传统模式的可研更广，如还有财务、合同和社会等可行性）；③项目的可融资性和可交易性；④政府或公众的可负担性；⑤项目的可交付性；⑥项目的可监管性。 其中，与REITs最相关且最重要的是项目的可融资性、可交易性和可交付性，即投资者有能力管控全过程并对政府和债权人等负责；若经政府和债权人同意，通过再融资和交易转移出去了某些责权利（如发行REITs），那受让方就必须承继相应的责权利。 三、PPP基础设施REITs要维持各方之间的公平 PPP项目建成后，建设风险得到释放，特别是运营稳定后，可预测性（含项目现金流等）提高，整体风险降低，增强了潜在投资者和金融机构的信心，原投资者进行再融资（含REITs，下同），有利于发展二级市场、吸引更多机构和散户投资者参与、促进融资渠道多元化、降低融资成本，让原投资者腾出资金实施更多项目、提高资金流动性和使用效率等。 因此，基础设施REITs非常必要，而且，如果项目选择适当（这是REITs最重要的第一步），也是非常可行和有意义的，如引言中所述。 但是，由于PPP项目的公共性，其再融资应受约束，需经政府（代表公众）和债权人同意，最好不能让投资者完全退出，如果完全退出，则要求受让方完全承继原投资者的责任，否则，项目再融资后若出问题将很难找到责任方并进行有效问责，容易造成原投资者投机、政府打PPP旗号上不该上的项目，或者不合适的项目发行REITs，损害政府、公众和债权人的利益，对REITs的机构或散户投资者也不利。 其实，再融资主要应是债权变更，原投资者用更便宜的贷款去取代之前更贵的贷款，降低融资成本；REITs则主要是股权变更，原投资者找新的机构和散户投资者购买其股权，套现/融资以实施其他项目。 因为PPP项目再融资是投资者利用政府赋予的权力去建设并利用建成的设施去盈利，所依赖的是公共产品，所以，不管是债权变更还是股权变更，若原投资者因此有额外获利，都应与政府分享，这已是国际惯例。而且，股权变更特别是原投资者股权退出则应受政府更严格的限制和监管，以避免上一段末所述问题。 当然，股权变更和退出要区分阶段和原投资者是否实质控制股东，如建设期的施工承包商股东、运营期的运营商和设备供应商股东的退出必须受约束：①股权锁定期，不同类型项目锁定期不同；②必须获政府和债权人同意，或满足PPP合同与贷款合同中约定的前提条件；③要审核受让方能够承继原投资者的责任，并区别机构投资者和散户投资者（后者比例应有上限）；等等。 总之，要防止聪明人（原投资者/基金管理人等）利用信息不对称和制度不完善等对不够聪明但可能想贪便宜的特别是散户投资者玩“击鼓传花”，让政府和公众承担本已转移给PPP项目原投资者的风险，在国内目前金融体系不够成熟、信息不够透明、操作不够规范、监管不够实时、违规成本不高时很容易出现的短期行为。 而政府要牢记的是，不管是PPP项目原投资者的主动再融资还是被动再融资，只有不会对项目或政府或公众造成负面影响前提下，才能同意原投资者的再融资（含REITs）。 综合上述PPP理念和国际惯例，并结合我国有关政策，下面再强调与PPP基础设施REITs直接相关的几条原则和底线：①不能违反资产交易监管要求，特别是涉及新建项目中的国有股份、国有存量项目的；②不能变相逃避招标采购要求，即PPP中标后原投资者股权转让或退出要受约束，不是说不能转让或退出，而是说必须经过政府和债权人同意；③不能让项目出现问题特别是其运营阶段，故要么限制原实质控制投资者的退出，要么让受让方承继原投资者的责任，出现问题则必须按相关法规政策与合同进行惩罚。 四、REITs项目的合规与现金流的重要性 因为PPP项目合同期长，不确定性大，相关方多，特别是涉及强势且可能不守信用的政府和“光脚不怕穿鞋”的公众用户，故PPP项目特别是国际PPP项目多是基于（有限追索）项目融资，以让投资者把项目的风险与其母公司隔离。 除了法律、金融、信用、担保等体系和区域经济与行业发展等宏观因素，在项目层面，PPP项目能否成功主要取决于：①项目现金流、项目资产与合同权益；②投资者能力，不仅仅是建设能力，更重要的是运营和集成优化能力；③在法律和制度框架下对各方责权利特别是风险公平分担的合同安排；等等。 上述这些因素都在586号文中有反映，也是前面各节所述有关原则和要点的具体体现。例如，为了保证项目现金流，586号文第三条强调REITs项目“聚焦重点区域”（符合国家宏观发展战略），第四条强调“聚焦重点行业”（补短板和新基建，后者主要是考虑其增长性、使用者付费和创新性等），第五条“鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园”（集成创新开发，第十四条第3款明确对“需以打包后项目整体收益进行判断”），都是为项目现金流进行铺垫。 而第九条则明确要求“现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正”，并用了一个新指标“预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”；第十八条第3款还进一步明确“收入来源以使用者付费为主”（包括按照穿透原则实质为使用者付费的，如虽然有时体现为政府付费，但本质还是使用者付费的水/电/气等PPP项目），含PPP合同中明确约定的地方政府补贴。 但586号文未明确使用者付费的比例，故有一定灵活性（征求意见稿是80%以上，笔者在答复函询和研讨会上建议，试点项目不宜一刀切，可先定50%～70%作为底线，并依不同行业、项目类型、所处市场、产权特征、政府信用、投资者、基金管理人和运营商的信用和能力等微调，试点成功后再分别进一步细化和完善）。 作为获得项目现金流的基础，REITs发起人需“依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权”，586号文第七条就明确了这一点。注意其中的“或”，这是考虑到基础设施产权一般是国有，投资者仅需拥有能够带来现金流的运营收费权即可，不一定要拥有所有权。 另外，PPP项目公司的股权一般比较分散，往往同时有地方政府/政府方股东、社会资本投资者（往往是联合体）含财务投资人等多方持股，且社会资本转让股权通常在PPP合同与贷款合同中受到股权锁定期或转让前置审批要求的限制，故40号文中要求100%的股权转让，以及586号文第七条“相关股东已协商一致同意转让”、第二十三条“涉及国有资产转让的项目，应符合国有资产管理相关规定。 PPP项目的股权转让，应获得合作政府方的同意”等，可能会存在实操层面的一些障碍，会使得适合REITs的项目减少。不过作为试点，从严要求也是可以理解的，试点成功后可再酌情放松。 项目和流程的合规，则是上述二者的根本，故586号文中有大量的篇幅强调项目合规情况（第十二条第2款和附件2）并要求提交相关证明（第十二条第3款和附件3），第十三条还要求聘请律师事务所出具法律意见书。其实，这些要求除了有利于发行REITs成功、避免后续出现问题和争议，也有利于保护REITs投资者特别是散户投资者（毕竟他们不像机构投资者那样有能力）。 值得称赞的是第十七条第4款还明确“应以手续办理时的法律法规、规章制度、国家政策等为依据，判定相关手续的合法合规性”，第十八条第1、第2款以2015年以后批复实施的PPP项目及2015年6月《基础设施和公用事业特许经营管理办法》（国家发改委等6部委25号令，笔者很荣幸作为领衔专家参与了起草）进行政策的新老划断，但特别强调“通过公开招标等竞争方式确定社会资本方”，因为没有竞争，就没有比较，就很难有与传统模式相比的效率提高和物有所值（PPP的核心原则之一）。 第十一条还要求相关方近3年“无重大违法违规记录、项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题”，第十八条第4款要求PPP项目“未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷”；等等：这些都是要保证项目能合法合规“运营稳健、正常”，保证现金流，保护公众利益，也保护基金管理人、机构和散户投资者。 最后，586号文第八条明确要求“项目运营时间原则上不低于3年”、第九条要求现金流“近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正”也是强调项目现金流。之所以规定最短运营年限要求，主要是因为，按照实践经验，不同类型项目能进入稳定运营所需的时间一般为2～5年，故国家发展改革委、证监会有关PPP项目ABS的发改投资〔2016〕2698号文“建议项目已建成并正常运营2年以上”。 但是从财务角度考虑（本质还是现金流），项目经过3年运营后，就能够更好发现、释放、解决运营初期中的相关问题和风险，确保运营稳定，就会有比较清晰和稳定的财务报表，就可以更清楚地分析项目的运营和现金流情况。 当然，结合具体项目的复杂度和现金流前景，有些项目的最短运营年限可适当缩短，故586号文中加上了“原则上”。例如，如果项目比较简单但市场需求已经培育且有实质证据表明项目前景看好，再加上合同中的有关约定能保证项目现金流稳定甚至有增长，个别项目的最短运营年限就可适当缩短，但需经过一定认定程序。 还要提醒的是，有些特殊行业，如轨道交通对试运营和正式运营的定义与其他行业有些不同，因此，要重“运营”的实质而非用词。   （王守清博士，清华大学建设管理系教授、博士生导师，清华大学PPP研究中心首席专家，中国高校PPP论坛学术委员会主任，国际项目管理协会（IPMA）2021年“研究终身成就奖”获得者。）   来源：“项目管理评论”公众号