近日，中国国际工程咨询有限公司总经济师李开孟发表以“我国基础设施公募REITs治理目标和路径优化”为主题的专题报告，从我国基础设施REITs试点的目标设定、治理冲突和优化路径等三个层面对我国基础设施REITs的治理目标及实现路径发表意见。根据专题报告的相关内容，进行补充修改完善，形成本文。 我国的公募REITs在资本端采用“证券投资基金+资产证券化ABS”的制度安排，在资产端瞄准基础设施资产，以投资信托方式多层级穿透持有基础设施项目全部底层资产的制度安排，正在探索走出一条具有鲜明中国特色的REITs发展道路，这应该是世界范围最具特色、最为复杂的独特发展道路。随着首批9单基础设施公募REITs产品于2021年6月21日在沪深交易所正式挂牌上市，我国基础设施公募REITs试点工作进入新阶段，对其治理结构、政策诉求、证券投资基金与基础设施项目资产的统筹协调，以及多维政策目标的实现路径等影响未来中国REITs可持续高质量发展的深层次问题，需要进行系统深入的专业性研究，提出可行的解决方案。 一、REITs产品的基本特征和政策诉求 （一）如何理解REITs REITs是一种不动产证券化金融产品，字面含义是不动产投资信托，其基本内涵是通过发行基金产品，集合公众投资者资金，由专门机构投资和运营不动产项目资产，并将不动产项目所产生的收益高比例分派给基金持有人，以期获取长期稳定的投资收益。 “REITs”一词创设于1954年的美国《国内税收法》。《1960年不动产投资信托税法》将REITs界定为享有特别税收待遇的穿透实体（pass-through entity），REITs作为投资信托载体，可享受特殊税收优惠，即股权分红参照利息支付的抵税方式，可用于抵扣所得税应纳税所得额。在税收优惠的政策驱动下，REITs成为独立于股票、债券的一种新型金融工具产品并在特定领域得以发展。 REITs在全球资本市场应属于比较成熟的金融产品，已有60多年的发展历史。截至2021年6月，全球共有43个国家或地区建立了REITs制度，其中38个国家或地区实际发行了REITs产品。全球REITs市场共有900余只REITs产品，总市值约2.4万亿美元，在全球资本市场中属于专业性小规模市场类别。其中美国有246只，市值1.5万亿美元，占全球市值的62.5%；亚洲的日本、新加坡、印度和香港共发行120余只REITs，总市值超过3000亿美元，全球占比为12.5%。   图1 全球主要国家和地区发行REITs数量分布 世界各国的REITs市场产生背景、法律制度、发展阶段、产品特征等存在差别，但都表现出一些共性特征：（1）是基于资产负债表中资产端的融资，可实现资产出表，能够发挥盘活存量资产的作用；（2）资产类型主要为不动产或其相关资产；（3）主要以投资信托为载体。公司制形式不是主流；（4）主要以不动产经营收入作为信托投资的收益来源；（5）高比例分红要求；（6）税收中性要求，即权益性分红可享受类似银行贷款利息的税前抵扣优惠；（7）主要由第三方专业机构负责资产经营，实现大规模不动产的轻资产专业化独立运营；（8）收益和风险介于股票和债券之间，吸引风险/收益偏好居中的投资者，包括机构投资者和社会公众；（9）资产收益强调稳定且保持低增长，强调长期持有的价值型投资理念，适宜于稳定运营的经营性不动产资产；（10）属于资产证券化（ABS）产品范畴，具有夹层融资的性质，可以是偏权益型或偏债务型，没有固定单一模式，但以权益类产品为主。若选择债务型产品，要求提供固定收益保障。美国246支REITs产品中，有163只属于权益类REITs，市值合计为1.27万亿美元，占比为84.7%，且主要集中在商业用房、住宅、办公用房、酒店等商业性房地产领域；（11）属于市场化投资工具。无论是基础设施资产还是其他类型资产，均强调其经营性和为基金持有人带来较高且稳定的投资回报。美国权益类REITs的年化总收益率达到10.9%，超过了标普500等资产的收益。 表1 REITs产品主要市场特征对比   （二）如何理解公募REITs 公募REITs即公开发行REITs产品，是不动产投资信托持有资产的首次公开发行（IPO）和后期的持续扩募，产品通过公开竞价进行发行，机构投资者和普通公众都可以通过公开证券市场购买和出售REITs产品，通过持有REITs产品分享资产收益。 REITs作为不动产投资信托产品，可以是公开交易REITs (publicly traded REITs，exchanged-traded REITs)和私募REITs (private REITs)，即非公开交易REITs(non-traded REITs)两种基本类型。公募和私募的主要区别体现在信息披露和持有人分散要求等方面。 公募REITs的主要特点包括： （1）在信息披露方面，因发行对象面对社会公众，强调应按照证券产品公开发行（IPO）的要求进行详细的信息披露。 （2）在可转让性方面，对纳入REITs信托投资计划的各类资产，如土地、国有资产、专利及专有技术等有形和无形资产的可转让性，以及REITs产品的可交易性，在法律法规及程序性规定等方面有严格要求，确保能够转让交易。 （3）在可投资性方面，要体现REITs产品高比例分红的特征，确保信托投资产品所持有的资产能够持续稳健经营，能够满足社会公众对预期投资回报的要求。 （4）在信托投资计划持有人方面，应满足必要的分散性要求，规定只有符合相关分散标准的REITs产品才能享有税收中性的优惠待遇。美国法律规定100人的REITs最低持有人标准，其中前五大持有份额比例不得超过50%，且在12个月的一个税务年度内，至少335天须处于保持不少于100名REITs持有人的状态；日本《东京证券交易所上市标准》规定J-REITs流通份额不得少于4000份，前十大份额持有人持有份额不得超过75%，份额持有者数量不得低于1000人。如果单一持有人（含关联方）持有份额达到50%以上，则被认定为家族公司（a family corporation）从而丧失REITs税收优惠待遇；新加坡规定至少25%的已发行信托份额由至少500名公众持有；我国《证券投资基金法》规定，公募应为向不特定对象募集资金、向特定对象募集资金累计超过200人及法律、行政法规规定的其他情形；私募则为向合格投资者募集资金，合格投资者累计不得超过200人。 （5）REITs持有资产方面，也应满足分散性要求。美国规定在税务年度的每季度之末，REITs所持有各类非政府证券（包括应税子公司证券）不得超过REITs全部资产价值的25%；REITs持有其应税子公司证券的价值不得超过REITs全部资产价值的20%；REITs持有单个发行人的证券价值不得超过REITs全部资产价值的5%；REITs持有的任何单个发行人的享有表决权证券的价值不得超过REITs全部资产价值的10%；REITs持有的任何单个发行人的证券不得超过其所发行证券总价值的10%。 （6）在公开上市方面，全球主流的REITs市场均要求公开发行并在证券交易所挂牌上市交易，以最大限度地保证产品流动性，从而实现价值发现等功能，有效盘活存量资产，促进投资良性循环。美国上市型REITs占比在90%以上。 （三）如何理解基础设施公募REITs REITs投资的资产类型，开始阶段主要为各类房地产物业，包括写字楼、商业地产、工业地产、仓储物流、酒店公寓等，然后逐步拓展到医疗养老、体育休闲设施、剧院、交通、电力、无线通讯塔网、农林设施、监狱、军事基地、教科文卫等领域，使得基础设施成为REITs持有的重要底层资产类别，但总体而言基础设施REITs所占比例较低。 美国是基础设施REITs发展最成熟的市场，其基础设施类资产主要包括光纤电缆、港口及收费公路、无线通讯设施、输变电系统、天然气储存及输送管线、仓储物流、数据中心等。美国163只公开上市的权益型REITs的行业数量分布见下图。 数据来源：美国国家不动产投资信托基金协会（NAREIT） 图2 美国权益型REITs行业数量分布情况   上述特殊类资产主要包括电影院、赌场、农场及户外广告牌，基础设施REIT仅包括能源通信设施。美国163只公开上市的权益型REITs的行业市值分布见下图。   数据来源：美国国家不动产投资信托基金协会（NAREIT） 图3 美国权益型REITs市值行业分布情况 按照美国金融时报富时指数(FTSE)的分类，美国基础设施REITs仅包括能源通信设施等经营性基础设施类型，共有5只，占比仅为3.07%。若将仓储物流、数据中心、林业和医疗等广义基础设施包括进去，基础设施REITs数量和市值占比分别为22.09%和38.42%，表明基础设施在美国REITs市场中扮演着重要角色。 印度证券交易委员会（SEBI）于2014年9月先后发布《不动产投资信托守则REITs》和《基础设施投资信托守则InvITs》，即针对一般性不动产和基础设施分别专门进行投资信托立法，成为针对基础设施投资信托制定专门规则的国家。共有两只公募和一只私募InvITs产品上市，投资领域集中于电力、道路等主要基础设施行业。 我国的REITs试点从基础设施领域切入，将“基础设施”和“不动产投资信托”进行结合，强调发行“基础设施REITs”，在全球REITs市场独树一帜。中国的公募REITs试点产品，由符合条件的、具有公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司设立封闭式公募证券投资基金，公开发售基金份额募集资金，并通过购买以“资产支持专项计划”信托为载体的资产证券化（ABS）标准化证券产品全部权益的方式，完成对标的基础设施资产的持有，形成“公募基金+ABS”的交易结构，由专业性外部管理机构运营管理基础设施底层资产，并将由此产生的收益高比例分配给REITs基金持有人。 基础设施不动产采用REITs工具实现上市交易，主要功能体现为：（1）为社会公众及专业机构投资基础设施资产提供金融工具；（2）通过资本市场促进基础设施重资产的专业化轻资产运营；（3）通过盘活存量资产，实现基础设施资产价值。同时，基础设施REITs产品的发行和上市交易，应满足REITs关于投资价值、可交易性、分散程度、信息披露等一系列要求，尤其是对基础设施资产的经营性、市场盈利能力和分散持有等提出了特殊要求，使得很多基础设施资产客观上难以满足发行REITs的条件。 为了突破REITs产品发行和交易的苛刻要求门槛，美国创设了与REITs并行的主导型有限合伙基金产品（Master Limited Partnership，简称MLP），主要是为了满足对基金底层资产进行管控，允许存在一个有主导地位的基金持有人，主要采用合伙制架构，通过合伙协议自主约定各方责权利，灵活性大，由熟悉基础设施资产特性的原始权益人或其他专业机构发挥主导作用。REITs要求最大基金份额持有比例不得超过10%，难以实现对底层资产运营的控制，而MLP则不受此比例限制，能够满足原始权益人或其关联机构对底层资产控制的需要，因此特别适用于对专业运营有较高要求的大型基础设施项目。 美国共有MLP产品150多只，市值约3,610亿美元。REITs和MLP两个市场均开发出专门的指数以及相关的ETF基金产品，两个市场合计基础设施类产品市值约5,000亿美元，MLP产品的基础设施产品市值大于REITs。美国研究推出MLP产品的经验表明，金融业只有扎根于服务实体经济才能维持其自身的可持续发展，金融产品要适应实体经济发展的需要，而不是反过来让实体经济迁就于僵化的证券市场相关规则需要，不能让金融业脱离实体经济自我循环，独立发展。 （四）如何理解中国基础设施REITs试点 我国将REITs试点聚焦于基础设施领域，是充分考虑我国资本市场政策性导向的发展现状，基础设施投融资体制改革的现实需要等多种因素综合权衡的结果，是在我国当前现实情况下能够顺利推动REITs产品落地的必然选择，体现了突出的政策性、战略性、现实性等特征。 《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）对我国发展REITs的政策诉求归纳如下：（1）支持国家重大战略实施，聚焦重点区域、重点行业、优质项目，加强融资用途管理；（2）推动权益性融资，提升直接融资比重，拓宽项目资本金筹集渠道，防范金融风险、降低实体经济杠杆；（3）深化金融供给侧结构性改革，填补当前金融产品空白，强化资本市场服务实体经济能力；（4）完善储蓄转化投资机制，创新投融资机制，有效盘活存量资产，形成投资良性循环，拓宽社会资本投资渠道，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展；（5）促进专业化运营管理，提高投资建设和运营效率，稳投资、补短板，促进基础设施高质量发展。 国家发展改革委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）再次明确我国基础设施REITs试点的目标导向为：（1）有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环；（2）推动形成市场主导的投资内生增长机制，提升资本市场服务实体经济的质效，构建投资领域新发展格局；（3）处理好基础设施项目公益性和商业性关系，切实保障公共利益，防范化解潜在风险；（4）开展投融资创新，打通投资合理退出渠道，形成投融资闭环，推动企业长期健康发展；（5）深化投融资体制改革，多措并举吸引社会资本参与盘活存量资产，促进“两新一重”和补短板项目建设。 相关政策文件对于如何完善基于市场规则的REITs投资制度建设，如何提升社会公众对于REITs产品未来持续投资的合理预期管理，如何打破市场垄断格局促进基础设施投资主体多元化发展，如何规避REITs金融产品投资风险等市场化政策诉求关注不够，体现出当前阶段中国特色REITs强调国家战略的政策导向等基本特征。   二、我国基础设施REITs治理结构及可能潜在冲突 我国于2021年6月21日在沪深证券交易所首批上市的9只REITs产品，有5只产权类项目，包括3只产业园和2只仓储物流，以及4只特许经营类项目，包括2只收费公路、1只污水处理和1只垃圾处理及生物质发电项目。 我国已建成超过100万亿级规模的资本市场，基础设施REITs是我国资本市场细分领域的一个小规模专业化市场，即便将来我国能够建成万亿元级规模的REITs市场，其占全部资本市场的市值比例仍低于1%。考虑到基础设施高质量发展在我国新发展阶段贯彻新发展理念、构建新发展格局、促进经济社会高质量发展总体国家战略中的特殊重要地位，以及实体经济金融深化发展的长期必然趋势，REITs对于我国盘活存量基础设施资产及促进补短板高质量投资循环的影响和示范效应必须予以高度关注。虽然目前9只REITs的发行规模仅有314亿元，但已为研究我国基础设施REITs的治理结构、潜在问题和路径优化等提供了重要参考案例。 （一）中国基础设施REITs交易结构安排 我国首批9只基础设施REITs的交易结构各有特色，但基本结构可由下图表示。   图4 中国基础设施REITs交易结构 按照我国证券监管相关部门发布的有关规则规定，上述交易结构体现出以下基本特征： （1）基础设施REITs是按照证券投资基金法的规定而设立的封闭式公募基金，由战略投资者和一般市场投资者分别持有；战略投资者持有比例不得低于20%，市场投资者持有比例不得高于80%； （2）战略投资者通过战略配售获得基金份额，参与主体是基础设施资产的原始权益人及其关联方，以及其他专业机构投资者； （3）市场投资者包括基金专业机构投资者和社会公众投资者两类，机构投资者持有比例不得低于市场投资者持有总额的70%，普通公众持有比例不得高于30%； （4）由于证券投资基金只能投资于标准化的证券产品，因此采用资产支持计划ABS的方式实现基础设施资产的标准化转化，整个交易采用封闭式公募基金+ABS的结构，封闭式公募基金（REITs）通过ABS穿透持有项目公司及其底层基础设施资产； （5）基础设施REITs募集的资金，应有80%以上用于持有基础设施专项支持计划（ABS），且由REITs信托投资基金持有ABS的全部份额。公募基金的总资产不能超过其净值的140%，即REITs的负债率不得高于28.6%； （6）资产支持计划（ABS）可以通过股权和债权投资的方式持有项目公司资产，但用于收购基础设施项目公司资产的负债出资不能超过ABS净值的20%，即ABS的资产负债率不能超过16.7%。项目公司必须持有全部基础设施存量底层资产； （7）原始权益人出让基础设施资产回收的资金，扣除战略配售及贷款偿还等支出后，净回收资金的90%以上应以资本金出资方式，用于新增基础设施项目投资； （8）原始权益人、REITs基金管理人、资产支持计划ABS管理人、资产运营管理机构、REITs和ABS托管人、REITs基金持有人等利益相关方以及财务、法律、税务、资产估值专业机构等参与主体履行各自职责，共同参与REITs产品治理； （9）REITs和ABS应由同一家机构托管，并由同一控制方下的具有公募牌照的基金公司和证券公司管理，管理人和托管机构提供管理和托管服务，并获取相应的服务费用； （10）由基金管理人委托原始权益人或其关联方作为基础设施资产运营管理机构，提供运营管理服务并获取运营管理费； （11）纳入资产支持专项计划的基础设施资产收益的90%以上用于向封闭式公募基金持有人分红。 （二）中国首批9只基础设施REITs主要财务指标 中国首批9只基础设施REITs产品的主要财务指标汇总如下。 表2 中国首批9只基础设施REITs产品的主要财务指标   上述数据表明，我国首批公开发行基础设施REITs产品的财务指标体现如下特征： （1）首批9只REITs可募集资金314亿元，可采用资本金方式用于新的基础设施项目投资，对盘活存量资产促进增量投资能够发挥重要作用，针对基础设施高质量发展的相关政策诉求能够得以实现； （2）9只REITs的战略配售比例均在50%以上。广河、沪杭甬、首创等三只REITs的原始权益人持有比例大于50%，远高于20%的最低限值要求，表明公开募集的基础设施REITs产品主要由战略配售投资者进行绝对控制，部分原始权益人对基础设施底层资产存在继续绝对控制的诉求； （3）9只REITs的资产均溢价发行，资产增值率最高达475%，表明可以通过发行REITS实现资产变现，为增量项目投资发挥融资功能。REITs市场展现出实现基础设施资产价值发现的有效功能，对于未来推动基础设施价值管理具有重要示范意义； （4）9只REITS的公众持有比例均很低，最低仅为4%，平均约为9%，表明社会公众对基础设施REITs的参与度仍然很低，寄希望于主要依靠社会公众参与基础设施信托投资不现实，未来中国REITs投资的主要参与者应为专业性机构投资者； （5）9只REITs2021年的预计派红率均高于4%，最高达12.4%，表明首批基础设施REITs产品具有较好的投资价值，底层基础设施资产的质量普遍较高，且二级市场表现较好。为确保中国基础设施REITs持续健康发展，必须严把基础设施资产准入质量关。 （三）中国基础设施REITs治理的可能潜在冲突 基础设施REITs治理结构，是对基础设施REITs产品进行管理和控制的制度安排，目的在于明确REITs交易各方的权利和责任，以及各种权力的行使所必须遵循的程序和规则。REITs治理应能有效激励和发挥参与各方的专业优势，维护基金持有人的合法权益，落实REITs管理人的主动管理责任，促进REITS试点政策目标实现。优化我国基础设施REITs治理结构，必须首先研究阻碍治理目标实现的各类潜在冲突因素，以便为化解各类冲突提出可行性的应对措施。 1.基础设施的政策性和金融产品的逐利性冲突 不动产投资信托（REITs）与基础设施进行结合，在我国创设出“基础设施REITs”的概念，是中国特色资本市场服务于实体经济制度建设的一项重要创新成果，但这种创新并不能改变REITs作为一种金融产品的逐利性商业属性本质特征。REITs产品的续存和发展的基础，就是能够为基金持有人带来稳定可持续的投资回报，这与基础设施强调公益性和政策导向的目标诉求难免存在冲突。 纯公益性基础设施不适宜于发行REITs。对于经营性基础设施而言，因其具有商业盈利性特征，这为不动产投资信托基金（REITs）与基础设施进行结合，从而形成“基础设施REITs”产品提供了内在条件，但能够满足REITs投资回报要求的经营性基础设施资产范围受到限制。基础设施建设和运营的目的在于提供让社会满意的公共产品服务。与REITs作为资本市场投资工具的逐利性特征不同，基础设施的最基本特征是公益性，经营性基础设施同样需要强调其公益性属性，过度的商业性市场化运作不利于基础设施公益性政策目标的实现。 为了弥补基础设施自身盈利能力的不足，往往通过财政资金补贴以满足投资回报的要求，但会引发各种潜在风险。我国的基础设施REITs试点特别强调要为国家战略服务，强调REITs产品的宏观影响价值，对于试点政策尽快落地并赢得各方认可支持发挥了重要作用，体现了制度设计者的务实态度。资本的本性是逐利。当资本将逐利的对象瞄准社会公众，且以实现国家战略的名义将社会公众的资金筹集起来用于基础设施建设，且向社会公众提出不低于4%的现金分派率承诺成为刚性，并以公开募集的方式进行运作时，对基础设施项目实际盈利能力的要求就会变得刚性起来。在REITs基金持有期内如何兑现承诺，如何与微观层面维护投资者的商业利益取得平衡，需要在实践中进行规则创新和务实推进。 2.证券投资公募基金治理和基础设施资产管理内在逻辑冲突 我国当前还没有针对不动产投资信托的专门性证券投资监管法规，更没有针对基础设施不动产投资资产证券化和信托投资基金的专门法规。我国的基础设施REITs采用封闭性证券投资公募基金结合专项资产计划（ABS）的交易结构，按照证券投资基金法的逻辑设计其治理结构，遵循证券投资的规则进行一级市场和二级市场运作。 证券投资基金法所规范的投资对象是股票、债券等证券产品，其运作逻辑强调商业性、流动性、标准化、分散性、透明性等特征。基础设施资产的运营管理，则强调公益性、专用性、特殊性、稳定性、专业性等特征。二者之间的治理逻辑存在很大差别，实际执行层面必然存在难以协调的各种冲突，体现了中国REITs发展道路的曲折性、复杂性。无论实体经济管理部门如何强调基础设施的专业性、重要性、特殊性和复杂性，但对于证券监管部门而言，“基础设施REITs”无论多么特殊，但就其法律属性而言应归属于证券投资产品的范畴，因此必须按照证券投资的一般规则进行监管和运作。 对于证券投资基金而言，其基本遵循是标准化、透明性、专业化、流动性，希望设计标准化的金融产品，进行标准化的制度安排，但基础设施资产具有鲜明的专业性、行业特殊性等特征。标准化制度化运作诉求与基础设施资产的非标准性之间存在冲突。尤其是我国基础设施市场化投融资体制建设不完善，社会资产参与基础设施投融资及专业运营存在明显短板，由各级各类大型重点国有企业主导的基础设施全生命周期运营质量仍待提高的现实背景下，按照一般化“证券投资基金”的规则对“基础设施REITs”的发展进行规范管理，各种制度性冲突将在所难免。 若过分强调金融市场发展的独特性，要求基础设施实体经济过分迁就和适应于证券投资基金规范管理的要求，不利于以服务实体经济为政策导向的金融业供给侧结构性改革的实质性推进。应通过深化金融证券监管自身的深层次改革，打破现有法律制度的各种明显的和隐形限制，研究制定针对基础设施REITs公募基金投资的专项法规，为促进我国基础设施高质量发展提供针对性的政策制度保障。 3.原始权益人多重角色及诉求冲突 中国基础设施REITs所赋予的众多政策性诉求，其存在的合理性在于政府主导的有效性，政策目标实现的可能性在于国有企业和国有经济在基础设施领域的主导地位，具体政策措施落地的现实困境在于如何发挥资本市场配置资源决定性作用的市场逻辑和原始权益人多重角色的协调和权衡。首批9只基础设施REITs产品中，有8只由大型重点国有企业主导，表明民营资本在现阶段基础设施REITs发展中仅起辅助作用。国有企业原始权益人作为基础设施底层资产的出让方，其诉求及可能存在的冲突归纳为如下方面： （1）呼应当地政府诉求，争取更多政策资源，在未来REITs市场取得首发先导地位，为促进地方多层次金融体系建设、本企业未来资产上市扩募及资本市场运营抢得先机。国有企业在此领域具有明显优势； （2）国有原始权益人及其关联方对并表及继续绝对控制底层资产诉求强烈，包括原始权益人回购在内的战略配售比例远高于20%的最低要求，均在50%以上，这与公开募集分散股权的资本市场诉求，以及如何保护社会投资者利益，处理好大股东与小股东的关系等存在冲突； （3）作为公募证券投资基金，按照资本市场的基本逻辑，要求基金完全持有底层资产权益，并从维护投资者利益的角度进行专业化管理。但中国REITs的底层资产被锁定为基础设施，其资产的专用性和经营管理的专业性决定了不能完全按照证券投资基金管理的思路进行专业化管理，且具有独立地位的第三方基础设施专业运营机构发育迟缓，专业能力不足，使得基金管理人无法委托独立第三方专业机构进行轻资本运营管理，这种现实瓶颈及冲突的妥协性安排，就是由基金专业管理机构委托原始权益人或其关联企业继续承担基础设施资产的运营管理职能，原始权益人兼任大股东、受托基金管理人及基础设施资产专业运营机构等多重角色，存在不同的利益诉求及潜在冲突。如果缺少有效的监督管理机制，原始权益人就会利用其自身的信息优势谋求自身利益最大化而损害其他股东及社会公共利益，或者以维护公众利益的旗号损害其他相关方的利益； （4）部分项目由于原始权益人处于绝对控股地位，专业机构和社会公众投资者在基金持有人大会的治理机制中能够发挥的作用受限，与期待利用资本市场的倒逼机制，打破国有资本垄断地位，推动基础设施轻资产运营及专业化管理体制机制创新等改革目标诉求存在冲突； （5）原始权益人既是底层基础设施资产的提供方，又是REITs的战略投资人，同时还是REITs底层资产的实际运营人，这三个主要角色的诉求不同，导致行为方式不同，不可避免会形成各种潜在冲突。 4.盘活存量资产与融资成本之间的冲突 我国以基础设施作为不动产投资信托基金（REITs）试点的实施对象，最重要的诉求就是强调盘活基础设施存量资产，募集资金用于基础设施补短板投资，形成资产—资本—资金—项目—资产的良性循环。REITs产品具有强制分红的要求，企业关注盘活存量资产和投资者关注价值投资回报的不同诉求会引发冲突。 根据美国不动产投资信托基金协会（NAREIT）的统计，截至2020年底，全球建立REITs制度的42个国家和地区中，39个国家和地区要求REITs产品强制分配利润，且分配比例大多超过90%。我国同样规定REITs底层资产的收益分配比例不得低于90%，且现金分派率不得低于4%，遵循了REITs产品运作的基本国际规则，但可能存在的冲突是： （1）基础设施资产往往寿命期长，重大基础设施往往属于百年工程，可以长期发挥作用且其资产价值不仅不随时间的推移而损耗，而且还会不断增值，即其重置成本具有内在的保值增值能力，且具有网络化规模化的基础设施经营收益边际递增特征。这些产业特性要求有关基础设施资产应该执行不折旧或者折旧期很长的会计政策，但目前的财务政策不支持，使得很多基础设施资产收益难以满足4%分派率等要求，客观上限制了REITs发行的适宜范围； （2）我国发行基础设施REITs的原始权益人主要是大型重点国有企业，客观上拥有相对丰富的金融资源，国有银行贷款等融资能力很强，使用REITs工具在融资成本方面不占优势，从基础设施融资的角度缺乏发行REITs的现实吸引力； （3）中国的基础设施项目投资往往体现国家战略和地方发展诉求，存在多种形式的政府背书及政策扶持状况。传统的股票融资可以采用不进行现金分红或赠送股份等方式，银行贷款可以采取延期还本付息等多种方式降低实际融资成本，且实际融资成本负担往往不具有刚性约束。REITs融资由于采用证券投资基金的公开募集方式，发行REITs产品时的预期现金分派率不低于4%，虽然权益性融资回报不具有刚性约束力，若实际无法兑现就会与社会公众持有人等投资者的预期引发冲突。 （4）REITs采取强制分红制度，使得基础设施资产运营的收益以及由此而产生的可支配自由现金流主要用于信托投资持有人现金分红，使得基础设施项目公司的留存收益不足，不利于为基础设施补短板筹集资金，与地方政府弥补基础设施新增投资缺口的诉求相悖。 5.基金治理各参与机构之间的利益冲突 中国的基础设施REITs资产虽然仍由原始权益人实际进行控制和管理，目前还无法通过引入第三方独立专业机构的方式进行轻资产经营，但在治理结构设计上仍然按照封闭型公募证券投资基金的要求，由专业基金机构全部拥有和控制基金资产，通过专业化管理来促进基金资产增值，为基金持有人获得更高的投资回报，因此需要设置基金持有人大会，REITs基金管理机构及其托管机构、资产支持计划ABS管理机构及其托管机构、财务顾问、做市商，以及法律、估值、税务等专业机构，各相关机构都期待通过参与REITs的相关业务而分享蛋糕，各利益相关机构不仅相互之间存在利益冲突，而且也与通过引入REITs金融工具推动基础设施投融资体制改革创新，降低基础设施融资成本，盘活存量基础设施资产的政策诉求难以建立联动促进机制，从而影响实体经济主管部门所特别关切的针对基础设施高质量发展的相关政策目标的实现。 6.原始权益人和公众持有人的利益冲突 基础设施不动产的特点是流动性差、变卖困难、资产专用性强。REITs是一种投资信托产品，采用公募基金的交易结构，则要求基金持有人必须具有分散性，结构设计应能吸引社会公众投资于REITs产品，这就要求REITs通过ABS穿透持有的底层资产能够产生稳定的现金流并高比例强制分配给基金持有人，使得REITs基金持有人能够形成长期持有的投资理念，而不是鼓励二级上市的活跃交易。长期投资理念的形成，核心在于形成以委托代理和诚实信用为基础的信托投资理念。在现实应用中存在如下困难：（1）我国基于受托管理、诚实信用、忠实义务的投资信托理念尚待形成、巩固和深化。尤其是基础设施市场化投融资体制机制改革不到位，基础设施融资相关联的义务刚性兑现的自觉性尚未形成，道德风险的制衡机制存在缺陷；（2）保护公众投资者的最有效途径，就是能够真正发挥资本市场内在的治理机制功能，由基金管理机构委托独立于原始权益人的第三方机构进行专业化管理，通过管理实现投资信托资产增值，为投资者获取较高回报。目前的交易结构下，以国有企业为主体的原始权益人更多的诉求不是获取投资回报，而是维持对基础设施底层资产的实质性控制能力，这就不能形成以提升基金投资价值为导向的治理结构，难以发挥基金持有人及第三方独立机构外部监督的作用，难以避免大股东对中小股东利益的可能侵害；（3）基础设施资产的公益性决定了地方政府对基础设施资产运营干预的必然诉求。地方政府担心发行公募REITs可能对基础设施运营质量产生影响，必然要求原始权益人必须对持续运营做出承诺，从而强化原始权益人的持续管理意愿，并引发地方政府与REITs相关参与方的博弈。当公众投资者与地方政府的利益出现冲突时，原始权益人就会利用大股东的地位来维护当地政府的利益，从而损害作为社会公众投资者的小股东利益；（4）目前的REITs试点中，包括战略投资人在内的机构投资人占据主体地位，社会公众的参与还很有限，持有REITs基金的份额比例还很低，且普遍缺乏长期持有的投资理念，也无法构成对原始权益人的制衡作用，不利于更有效地发挥资本市场优化资源配置的决定性作用。 7.基金产品的市场化运营和有效提供公共服务的冲突 无论是经营性还是非经营性基础设施，都应具有公益性特征，其最终目的都是要提供符合要求的公共服务。公共服务供给的质量和效率，是判断基础设施质量最根本的准则。经营性基础设施引入REITs模式，不能损害其提供公共服务的能力，主要包括： （1）不能因REITs众多机构多层次的参与，加大交易成本和运营成本，并将其转移成公共服务使用者的使用负担； （2）不能为满足基金持有人最低4%现金分派率投资回报的要求，提高公共服务的收费水平； （3）不能为了降低运营成本，提高商业回报水平而降低公共服务的质量标准； （4）不能利用资本市场对基础设施盈利刚性要求的倒逼机制，将财务负担的刚性需求转移到地方政府，形成地方政府财政支付压力，从而损害社会公共利益。 8.多层级治理结构和简洁高效运行的内在要求冲突 我国基础设施不动产投资信托基金采用“封闭式证券投资基金”的模式和“封闭式公募基金+ABS”的交易结构，由战略配售投资者、专业机构投资者和社会公众共同持有公募基金REITs，由REITs基金持有资产支持专项计划ABS，由ABS持有项目公司，再由项目公司持有基础设施底层资产，从而实现信托投资基金持有人对REITs底层资产的穿透持有，形成自上而下的管理控制体系，涉及多个层级，交易结构复杂。其中，REITs基金、资产支持计划ABS和项目公司均不具备实质性的管理功能，主要由原始权益人或其关联机构履行实际管理功能。作为最高决策机构的基金持有人会议，实际上主要由原始权益人或受其影响和控制的专业机构投资人所控制，从而形成非常复杂的契约关系和治理机制。 有效的市场经济运行机制，客观上要求治理结构必须简单畅通，交易层级必须简化，从而实现信息传递清晰，利益诉求明确，信息披露及时，市场监管到位，服务保障有力，责任明了清楚，体系运转高效。这就需要切实深化资本市场供给侧结构性改革，修改金融监管有关制度法律，比如由REITs直接持有底层资产，由REITs基金持有人直接拥有资产管理团队并履行所有管理职责，减少各种虚化的管理人、托管人等参与机构，为我国基础设施REITs健康发展提供简单高效的资本市场治理机制保障。 三、我国基础设施REITs治理路径优化保障措施 （一）如何理解治理 治理（governance），最早起源于拉丁语“gubenare”，为引导、操纵、掌舵之意。对于特定组织的治理，是指组织各个层面的有组织的或结构化的制度安排，目的在于确定和影响组织成员的行为，使相互冲突或不同的利益得以调和，引导各利益相关方持续采取联合行动，包括迫使有关各方服从于各种正式的和非正式的机构和制度安排，确保实现组织目标。 在实践中，人们对于治理的内涵有不同理解，但基本要素包括目标导向、冲突协调、风险管控、绩效管理、沟通协调、权力分配、架构设计、制度安排。治理结构优化的核心是治理框架优化。治理框架由规则、政策、流程、规范、关系、系统等要素构成。治理框架决定着组织的目标设定及其实现方式、风险管控和评估方式，以及绩效优化和管理方式。 （二）基础设施REITs治理的路径选择 我国的不动产投资信托基金REITs治理，一方面要求符合封闭式证券投资基金的治理结构要求，使得REITs符合证券投资基金管理的各项规定；另一方面要求必须考虑基础设施资产运营的特殊要求，实现盘活基础设施存量资产的一系列政策目标诉求。我国不动产投资信托采用证券投资基金和基础设施相结合的特殊结构安排，使得我国的基础设施REITs治理必须按照两个基本路径方向进行优化，一是资本端治理，二是资产端治理，要两端发力，形成合力，实现证券投资基金和基础设施治理双重目标诉求。 我国基础设施REITs治理质量的改进，应聚焦于八个确保：一是确保政策目标的有效性；二是确保资金性质的权益性；三是确保底层资产的稳健性；四是确保收益分配的明确性；五是确保金融产品的流动性；六是确保试点风险的可控性，七是确保公共服务的可靠性；八是确保试点效果的持续性。 对于资本端的治理，必须遵循资本市场的运作规律，体现资本运作的专业诉求，优化REITs金融产品的制度体系，发挥资本市场治理机制的专业作用，如有效发挥REITS证券投资基金持有人大会作为最高权力机构的决策及监督作用，发挥专业性机构投资者对REITs治理的专业监督作用，发挥财务审计和信息披露制度的监督作用，构建避免关联交易和损害小股东利益的制衡机制，完善各参与方的利益协调、激励和监督考核机制，简化REITs的治理层级，优化REITs治理效率，主要通过完善证券监管制度以实现各项治理目标。当务之急是按照扎实推进我国金融业供给侧结构性改革的总体部署，完善RITEs的制度建设和市场建设，提升市场监管能力，为服务实体经济提供切实可行的帮助。 对于我国REITs产品的基础设施属性，以及由此而引发的我国REITs试点各项政策诉求的实现，必须强化资产端的治理和有效监管，这是我国基础设施REITs试点与其他国家或地区REITs发展路径不同而形成的重大差别。这就要求严格控制基础设施资产的准入关，强调基础设施高质量发展的政策导向，用好金融市场提供的REITs专业工具，为盘活基础设施存量资产和推动基础设施专业运营服务，为提高公共服务供给的质量和效率服务，为推动基础设施投融资体制深化改革服务。 为了实现资产端治理的各项政策诉求，现实可行的切入路径，就是要加强基础设施REITs试点的准入把关，并对REITs促进基础设施资产经营机制创新和运营绩效提升进行全周期动态监管，从基础条件的符合性、政策法规的适宜性、项目监管的合规性、资产转让的可行性、资产收益的合理性、运营管理的稳健性、募集资金的可用性和试点方案的示范性等方面，加强资产端的准入审查，完善过程监管、绩效评价和后评价制度，确保各种政策目标能够切实兑现。具体实施路径就是要建立和完善基础设施REITs发行方案的独立评估制度，包括前期评估、实施过程评价和后评价，按照基础设施专业要求完善专业评估和评价制度，发挥专家把关作用。 （三）资产端治理目标管控的评估要求 1、基础条件的符合性。对项目所处区域、行业、资产规模及范围，以及项目运营的基本状况是否符合准入条件进行前期评估和全过程监测评价。具体包括：（1）项目区域，评估项目所在区域是否符合相关政策要求；（2）行业范围，评估是否属于交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、新型基础设施、保障性租赁住房、具有供水或发电功能的水利设施、文旅等基础设施项目。产业类或商业地产项目不属于试点范围，不得纳入初发和扩募范围；（3）资产规模，评估拟发行基金总额、基础设施资产净值规模及未来扩募潜在规模是否符合要求；（4）资产范围。项目权属关系是否清晰，资产范围是否明确；（5）基本运营条件。运营时间是否在3年以上，近3年内总体盈利或经营性净现金流是否为正，是否已纳入全国基础设施REITs试点项目库。 2、政策法律的适宜性。对项目投资是否符合法律法规、战略规划及行业准入政策等进行评估和监测评价。具体包括：（1）政策法规。是否符合国家投资政策、法律法规要求；（2）战略规划。是否符合国家重大战略布局、经济社会发展规划、空间规划、区域规划及有关专项规划要求；（3）行业政策。是否符合国家及区域产业结构调整布局相关政策、行业发展规划等要求；（4）利用外资政策。对于外商投资项目，应符合外商投资管理相关要求，如外商投资安全审查政策，是否允许外资控股，上市公司的分拆上市是否需要股东一致同意或境外交易所批准，是否符合外汇资金监管和国际税收相关政策等。 3.项目监管的合规性。对项目前期报批、开工建设、投产运营等环节的合规性、存在的主要问题及风险应对措施等进行评估和监测评价。 对于一般性项目，应重点关注：（1）项目审批、核准或备案的合规性；（2）项目规划选址、用地审批、土地出让、环评、施工许可等手续的完备性；（3）是否完成竣工验收；（4）依据相关法律法规必须办理的项目许可手续是否完备。 对于PPP项目（含特许经营项目），还应关注：（1）是否符合PPP和特许经营管理的相关规定；（2）PPP项目实施方案是否已批复，是否通过公开竞争选择社会资本方，依法依规签订PPP合同；（3）PPP项目收入来源是否主要为使用者付费，政府补贴的持续性、稳定性及其对投资收益的可能影响；（4）项目运营是否稳健、正常，是否出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。 4.资产转让的可行性。对纳入REITs范围的底层资产是否具备可转让性进行评估和监测评价。主要包括：（1）土地使用权等资产处置限制的解除情况及有关部门意见；（2）原始权益人及项目其他相关方对底层资产能否达成一致同意转让的共识；（3）国有资产转让是否符合国有资产管理相关规定；（4）原始权益人拟并表及出表处理方案的可行性；（5）PPP股权或特许经营权转让能否取得相关部门的认可。 5、资产收益的合理性。对于纳入REITs范围的基础设施资产的运营收益情况进行评估和监测评价，为REITs产品的投资价值预测和绩效监测评价提供判断依据。主要包括：（1）过去3-4年的运营收益及其稳健情况；（2）收入来源结构及其分散情况，未来长期稳定分红的前景；（3）项目资产的估值情况，通过专业运营促进资产增值的潜力；（4）基准年及未来3年净现金流分派率能否满足不低于4%的要求；（5）税收安排的可靠性，影响未来收益的涉税风险、应对措施及其可行性。 6.运营管理的稳健性。对基础设施REITs产品发行后的运营管理方案、运营机构能力、专业运营机制及项目持续平稳运营的保障措施进行评估和监测评价。主要包括：（1）专业运营机构选择方案及其合理性；（2）专业运营机构的运营经验、专业能力、机构治理等情况；（3）运营绩效管理的激励约束和奖惩机制是否有效可行；（4）专业运营机构解聘及更换的条件和程序及其合理性。 7.募集资金的可用性。通过发行基础设施公募REITs盘活存量资产，带动增量投资，鼓励将回收资金用于基础设施补短板项目建设，是我国推动基础设施REITs试点的一项重要政策诉求。对于发行REITs基金所募集的资金，扣除用于偿还债务、缴纳税费、按规则进行战略配售后的净回收资金，应不低于90%以资本金方式用于在建项目或前期工作成熟的新项目。需要前期评估和监测评价的主要内容包括：（1）拟投资项目是否符合国家战略、政策法规、发展规划等要求；（2）拟投资项目的成熟情况，如是否列入发展规划，是否已立项或开工建设等；（3）拟投资项目的主要风险及应对措施等。 8.试点方案的示范性。我国开展基础设施公募REITs试点，具有很强的政策目标导向，应按照相关文件所提出的各项政策诉求要求，评估拟发行REITs产品在盘活存量资产、促进基础设施补短板和高质量发展、提升公共服务供给的质量和效率、推动金融产品创新、实现经济社会高质量发展战略目标等方面的示范意义，并对其实际效果进行动态监测、实施过程评价和后评价，完善我国基础设施REITs发行和运作全过程绩效评价和管理相关制度安排。   来源： CRF REITs Forum 微信公众号  

  摘要：我国政策鼓励社会资本通过多种路径参与基础设施项目投融资，其中政府与社会资本合作（PPP）.........项目的主要顾虑，本文发现社会资本的所有制类型、主营业务所在地、社会资本规模等方面对其参与PPP项目的顾虑产生影响。本文总结了不同类型社会资本的投资差异特点，分析产生差异的深层原因。基于调研结果，本文建议政府在制定政策时应“解决共性问题、关注个性问题”，一方面对合适项目少、社会资本融资难等社会资本普遍存在顾虑的问题给予关注，另一方面应将个性问题即不同类型、不同地域及不同规模社会资本顾虑的差异纳入到政策中来，做到有的放矢、逐个击破。 关键词：基础设施；PPP；投资；社会资本 一、引言 政府与社会资本合作（PPP）模式是当前我国基础设施项目最主要的供给途径之一，PPP模式是我国财政政策在“稳增长”方面的重要举措。引导社会资本参与基础设施投融资，对于我国培育和发展社会力量，推动政府职能转变具有重要意义。近年来，随着一系列政策的发布，严监管、强落地、重规范成为市场共识，PPP项目的开展与实施逐渐由井喷期进入冷静期。为了帮助政府充分了解社会资本的顾虑，从而制定更具针对性的政策，吸引社会资本更好地参与到基础设施PPP项目中来，本文将重点研究不同类型社会资本参与基础设施PPP项目的顾虑。本文将基于调研数据，对各类型社会资本的顾虑按照重要程度进行排序及对比分析，并基于调研结果提供相关政策建议。 二、调研设计与实施 本文研究团队于2019年11月至2020年2月期间参与某中央预算内资金的专项工作，通过全国各级政府投资主管部门邀请到来自63家社会资本的管理人员参与本次调研。从所有制类型上看，这些社会资本包括中央企业（24%）、地方国企（22%）、民营企业（44%）以及其他（10%）；从主营业务所在地上看，包括东部地区（57%）、中部地区（19%）和西部地区（24%）；从社会资本规模上看，包括小型企业（46%）、中型企业（14%）和大型企业（40%）。可以看出，本次调研的受访企业具有较强的多样性，不同类型特征中的分布较为均衡，调研数据满足本文研究要求。 三、 调研结果与分析 社会资本参与基础设施PPP项目时，可能存在合适的项目较少、门槛高、存在不公平竞争的情况、政府信用风险大、合法权益得不到保护、融资难、收益低、回款难度大、不方便资本退出等顾虑，这些顾虑削弱了社会资本参与PPP项目的积极性。为了深入了解社会资本参与PPP项目时的主要顾虑，本调研特别邀请社会资本在问卷中选择其参与PPP项目的主要顾虑（不多于3个），调研主要结果及分析如下。 （一） 社会资本参与PPP项目主要顾虑的整体分析 整体受访社会资本视角下参与PPP项目的主要顾虑数据统计如表1所示。 表1 社会资本参与PPP项目的主要顾虑的比例及排名 社会资本参与PPP项目的主要顾虑 比例 排名 合适项目少 42.86% 1 收益低、回款难度大 36.51% 2 融资难 31.75% 3 政府信用风险大 30.16% 4 门槛高，进不去 22.22% 5 其他 22.22% 5 存在不公平竞争 12.70% 7 合法权益得不到保护 12.70% 7 不方便资本退出 7.94% 9   从表1中可以看出，近乎半数社会资本认为其参与PPP项目的最大顾虑是合适项目少，虽然很多基础设施项目都适用于PPP模式，但是规模是否合适、项目能否盈利、项目前景如何均是社会资本是否参与PPP项目需要考虑的问题。实际上满足这些条件的合适、优质的项目数量并不多，再加上政府和社会资本之间信息不对称，有时即使有优质项目社会资本也不能及时得知。虽然财政部在2016年建立了全国PPP综合信息公开平台，但这个平台存在信息填报不及时、项目数据不全等问题，且平台在实践中逐渐异化为一种变相审批的工作，并不能完全做到政府与社会资本之间的信息互通。近年来国家发展改革委依托投资项目在线审批监管平台正式上线了全国PPP综合信息平台，但要真正实现全项目信息的及时公开、消除信息壁垒，还需要一定时间的过渡。 收益低、回款难度大是受访社会资本的第二大顾虑，社会资本参与PPP项目最主要的目的就是盈利，但PPP项目一般投资额巨大，运营时间长，不确定性大，社会资本投资对收益的担心也阻碍了对PPP项目的投资。此外，融资难与政府信用风险大也是社会资本的主要顾虑，PPP项目涉及的投资金额往往高达几十亿甚至上百亿，回报周期长，社会资本的资金缺口需要依靠融资补充，但如此长期、大额的融资需要项目本身条件优质和社会资本实力强劲、信用良好才容易获得，实际中社会资本往往很难满足这些条件，从而面对融资困难的情形。而许多地方政府失信的现象让社会资本对政府能否履约持怀疑态度，政府换届、契约意识不强都增大了参与PPP项目的政治风险，故而降低了社会资本参与PPP项目的意愿。 （二） 不同所有制类型社会资本参与PPP项目主要顾虑差异 不同类型社会资本所处环境不同、适用政策不同，其视角下民间投资参与PPP项目的主要顾虑程度也会受到影响。将社会资本分为不同类型进行民间投资参与PPP项目主要顾虑的数据统计结果如表2所示。 表2 不同所制类型社会资本参与PPP项目的主要顾虑 社会资本参与PPP项目的主要顾虑 全部受访社会资本参与PPP项目主要顾虑数量及比例 不同所有制社会资本参与PPP项目主要顾虑数量及比例 中央企业 地方国企 民营企业 合适项目少 42.86% 1 40.00% 1 28.57% 2 46.43% 1 门槛高，进不去 22.22% 5 13.33% 7 7.14% 6 32.14% 4 存在不公平竞争 12.70% 7 20.00% 5 7.14% 6 14.29% 7 政府信用风险大 30.16% 4 33.33% 2 28.57% 2 32.14% 4 合法权益得不到保护 12.70% 7 0.00% 9 7.14% 6 17.86% 6 融资难 31.75% 3 13.33% 7 21.43% 5 42.86% 2 收益低、回款难度大 36.51% 2 33.33% 2 28.57% 2 39.29% 3 不方便资本退出 7.94% 9 20.00% 5 7.14% 6 3.57% 9 其他 22.22% 5 26.67% 4 42.86% 1 14.29% 7 从表2可以看出，与所有社会资本顾虑的比例及排名相比，中央企业对门槛高、融资难、合法权益等因素的顾虑比例大大下降，分析其原因，中央企业自身实力强劲，与政府关系密切，融资时又常常隐含有政府背书，因此融资难与合法权益得不到保护的问题对中央企业而言影响较小。在实操中有许多PPP项目在招标时甚至存在一些倾向性条款，只有中央企业和地方国企满足要求，故而对中央企业而言项目门槛高也不是其主要顾虑。 地方国企视角下，社会资本对合适项目少、融资难、门槛高、合法权益得不到保护的顾虑比例相较于所有受访社会资本顾虑的比例有显著下降，与中央企业类似，地方国企属于国有资本，与政府尤其是地方政府关系密切，其对项目信息了解渠道更为及时和丰富，地方政府如有合适项目也会优先考虑地方国企，因此地方国企对合适项目少的顾虑较小。同样由于其为国有性质企业，因此在自身区域内聚集了核心的资源，实力较强，融资难、门槛高、合法权益得不到保护的问题不是地方国企的主要顾虑。 民营企业视角下，社会资本对参与PPP项目最主要的顾虑还是合适项目少、融资难、收益低的问题。主要原因可能是社会资本将项目能否盈利作为首要考虑的条件，而大部分民企自身实力有限，面对许多涉及投资额巨大的大型PPP项目力不从心，实践中还存在一些门槛虚高的情况，更加大了社会资本投资的难度。另外，地方政府考虑到担责的问题，往往更倾向于选择国企或央企，从而规避风险，使得民营企业处于劣势。再加上由于公权力的原因，民营企业与政府的实际合作中政府违约的道德风险也较大，因此加深了民营企业对企业合法权益得不到保护的顾虑程度。 横向比较表2中三种所有制类型社会资本参与PPP项目的主要顾虑，可以发现，相较于国有资本，民营企业对合适项目少、门槛高、企业合法权益得不到保护、企业融资难、收益低，回款难度大的顾虑比例都是最高的。这表明在实操中，民营企业由于自身实力与性质问题在竞争中存在一些障碍。如银行等金融机构更愿意贷款给国营企业，在利率上也更有优惠，而民营企业无论在融资难度还是融资成本上均高于国营企业，进一步加剧了收益低、回款难度大的问题。为了提高社会资本投资PPP项目的积极性，减少其投资时的顾虑，国家虽出台了一系列政策文件优化社会资本参与PPP项目的环境，甚至在一定程度上限制了中央企业的参与空间，但实际中还需要进一步的落实与完善，真正消除民营企业在投资时的诸多顾虑。而三种类型社会资本对政府信用风险大、收益低、回款难度大的问题都很重视，因此各级政府应加强公信力建设，注重责任分担，强调履约精神，优化营商环境，为政企合作奠定良好的信任基础。此外，还应挖掘优质项目，完善投资回报机制，做到政府与社会资本互利共赢。 （三） 不同地域社会资本参与PPP项目主要顾虑差异 本研究将社会资本根据业务常驻地不同分为东部地区、中部地区、西部地区（东部地区包含北京市、天津市、河北省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、广东省、海南省、台湾省、香港特别行政区、澳门特别行政区；中部地区包括山西省、安徽省、江西省、河南省、湖北省、湖南省；东北地区包含辽宁省、吉林省、黑龙江省；西部地区包括除以上地区外的其他地区），并分别统计不同地域社会资本视角下民间投资参与PPP项目的主要顾虑数据，如表3所示。 表3 不同地域社会资本参与PPP项目的主要顾虑 社会资本参与PPP项目的主要顾虑 全部受访社会资本参与PPP项目的顾虑的比例及排名 不同地域社会资本参与PPP项目的主要顾虑的比例及排名 东部 中部 西部 合适项目少 42.86% 1 36.11% 2 41.67% 1 60.00% 1 门槛高，进不去 22.22% 5 25.00% 5 8.33% 5 26.67% 4 存在不公平竞争 12.70% 7 13.89% 8 8.33% 5 13.33% 6 政府信用风险大 30.16% 4 41.67% 1 8.33% 5 20.00% 5 合法权益得不到保护 12.70% 7 16.67% 7 8.33% 5 6.67% 8 融资难 31.75% 3 27.78% 4 33.33% 3 40.00% 3 收益低、回款难度大 36.51% 2 36.11% 2 25.00% 4 46.67% 2 不方便资本退出 7.94% 9 8.33% 9 8.33% 5 6.67% 8 其他 22.22% 5 19.44% 6 41.67% 1 13.33% 6 从表3可以看出，与所有社会资本顾虑的比例及排名相比，东部地区社会资本的顾虑更偏向于政府信用风险部分，而对合适项目少的顾虑比例减少。通常情况下，人们普遍认为经济发达地区政府信用风险低，但本文的调研结果却显示东部地区社会资本对政府信用风险的顾虑程度高于其他地区。本文认为，被调研者的顾虑偏向于政府信用风险与“东部信用风险较低”的常理并不矛盾，主要解释有以下两点：一方面，东部地区经济发达，市场需求潜力大，PPP项目数量较多，也是PPP发展最为成熟的地区，因此项目市场需求不是阻碍社会资本投资PPP项目的主要原因；另一方面，东部地区社会资本相对其他地区的社会资本来讲拥有更强的“内在实力”，在市场中具备更优的竞争力，因此融资难、收益低等问题并非东部地区社会资本需主要顾虑的方面，但是由于政府层面的因素非东部地区社会资本自身所能控制的因素，因此政府信用风险对于东部地区来讲是更难有效管理“外部风险”，故而政府信用风险成为了东部地区社会资本的“首要顾虑”，这也侧面说明了东部地区社会资本实力较强以及东部市场的强劲。 中部地区社会资本对收益低、回款难度大、门槛高、政府信用风险大的顾虑比例与所有受访社会资本顾虑的比例相比显著下降，更主要的顾虑是合适项目少以及其他问题。可以看出，中部地区社会资本对项目本身和政府行为都存在一定的顾虑，分析其原因，中部地区的经济发展情况难以比肩东部地区，相应地市场需求的潜力也相对较低。 与所有受访社会资本顾虑的比例相比，西部地区社会资本对合适项目少、融资难、收益低、回款难度大的顾虑比例增加，而对政府信用风险大、社会资本合法权益得不到保护的顾虑水平下降，可以看出西部地区社会资本对政府行为的顾虑较小，而对项目本身数量、收益的顾虑更大，可能的原因是近年来国家对西部地区的发展扶持力度较大，西部地区政府为了引进投资，政企关系更为和谐与平等。与此同时，西部地区资源较为贫乏，经济欠发展，地方政府需要在不同模式之间取得平衡，因此合适的PPP项目数量较少，阻碍了社会资本向PPP项目的流动。 横向比较表3中不同地域社会资本参与PPP项目的主要顾虑，可以发现，自东部向西部，社会资本对合适项目少、融资难的顾虑逐渐增加，反映了合适项目数量与地域间自然条件差异、经济发展差异有关，越发达的东部地区合适的PPP项目数量越多，故而民间投资相应的顾虑减少。而东部地区的社会资本综合实力较强，融资更为容易，反之西部地区社会资本规模较小，融资难度更大。而各个地区社会资本视角下民间投资PPP项目的主要顾虑方向也有差异，首先东部地区的社会资本对政府信用风险、合法权益得不到保护的顾虑最大，而中部地区社会资本对合适项目少、其他问题的担忧最高，最后西部地区的社会资本的主要顾虑为合适项目少、收益低、回款难度大等这些与项目自身有关的问题。各个地区的顾虑偏向不同可能是由于我国客观的自然地理条件、社会经济条件、自然地域营商环境、社会资本实力以及市场机会等方面的差异而导致的，政府在推进促进民间投资参与PPP项目的政策实施时，应考虑到不同地区的实际环境，有取舍、有偏好地实施政策文件 （四） 不同规模社会资本参与PPP项目主要顾虑差异 参考国家统计局公布的《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》，将本次受访社会资本根据年主营业务收入规模划分为大、中、小三个规模类型：小型企业年主营业务收入规模5000万元以下，大型企业10亿元以上，中型企业介于之间。不同规模社会资本视角下民间投资参与PPP项目主要顾虑数据如表4所示。 表4 不同规模社会资本参与PPP项目的主要顾虑 社会资本参与PPP项目的主要顾虑 全部受访社会资本参与PPP项目的顾虑的比例及排名 不同规模社会资本参与PPP项目的主要顾虑的比例及排名 小型企业 中型企业 大型企业 合适项目少 42.86% 1 41.38% 1 44.44% 1 44.00% 1 门槛高，进不去 22.22% 5 24.14% 5 33.33% 4 16.00% 7 存在不公平竞争 12.70% 7 6.90% 8 11.11% 6 20.00% 5 政府信用风险大 30.16% 4 20.69% 6 33.33% 4 40.00% 2 合法权益得不到保护 12.70% 7 10.34% 7 11.11% 6 16.00% 7 融资难 31.75% 3 31.03% 2 44.44% 1 28.00% 4 收益低、回款难度大 36.51% 2 31.03% 2 44.44% 1 40.00% 2 不方便资本退出 7.94% 9 3.45% 9 0.00% 9 16.00% 7 其他 22.22% 5 27.59% 4 11.11% 6 20.00% 5 从表4可以看出，小型企业对政府信用风险与存在不公平竞争的担忧比例相较于所有受访企业顾虑的比例有所下降，可能的原因是小型企业参与的项目规模较小，因此政府违约与存在不公平竞争的几率也较小。 中型企业在企业融资难、收益低，回款难度大、门槛高这几方面顾虑比例有所提升。相比而言，大型企业对门槛高的顾虑有所下降，而对存在不公平竞争、政府信用风险大、企业合法权益得不到保护和不方便资本退出这些方面的顾虑比例较高。可能的原因是大型企业综合实力较强，因此较容易满足项目的投标要求，对门槛高的顾虑水平较低。而大型企业一般而言参与的项目规模较大，项目生命周期较长，涉及投资金额较大，政府的违约可能性更高。投资体量大也意味着资本退出较为困难，因此大型企业对这些方面的顾虑水平有所提升。 横向比较表4中不同规模社会资本参与PPP项目的主要顾虑，可以发现社会资本对政府信用风险大、存在不公平竞争、企业合法权益得不到保护这些问题的顾虑比例随着企业规模增大而增大，即越大型的企业对政府行为的担忧更强。这可能是因为大型企业承接项目规模更大、周期更长，在此背景下政府违约行为发生的可能性更高，因此社会资本对此类问题的担忧更强。 （五）不同PPP业绩的社会资本参与PPP项目主要顾虑差异 本次调研统计了受访社会资本参与PPP项目数量。根据受访社会资本曾经参与过PPP项目的数量，将社会资本分为未参与过、参与了10个以下、10个以上50个以下、50个以上四个类别，并分别统计不同PPP业绩视角下民间投资参与PPP项目主要顾虑数据如表5所示。 表5 不同PPP业绩社会资本参与PPP项目的主要顾虑 社会资本参与PPP项目的主要顾虑 全部受访社会资本参与PPP项目的顾虑的比例及排名 不同PPP业绩社会资本参与PPP项目 主要顾虑数量及比例 未参与过 10个以下 10-50 50个以上 合适项目少 42.86% 1 52.94% 1 41.67% 1 35.71% 2 37.50% 4 门槛高，进不去 22.22% 5 47.06% 2 20.83% 6 7.14% 8 0.00% 8 存在不公平竞争 12.70% 7 17.65% 4 12.50% 7 14.29% 6 0.00% 8 政府信用风险大 30.16% 4 11.76% 6 25.00% 5 42.86% 1 62.50% 1 合法权益得不到保护 12.70% 7 11.76% 6 12.50% 7 0.00% 9 37.50% 4 融资难 31.75% 3 17.65% 4 33.33% 3 35.71% 2 50.00% 2 收益低、回款难度大 36.51% 2 35.29% 3 37.50% 2 28.57% 4 50.00% 2 不方便资本退出 7.94% 9 5.88% 9 4.17% 9 14.29% 6 12.50% 7 其他 22.22% 5 11.76% 6 29.17% 4 21.43% 5 25.00% 6 从表5可以看出，与所有受访社会资本顾虑的比例相比，未参与过PPP项目的社会资本对合适项目少、门槛高的顾虑水平较高，而对政府信用风险大和融资难的顾虑较低。社会资本对合适项目少、门槛高顾虑水平较高的原因可能是合适项目本身数量确实较少，或者即使有合适项目，对社会资本综合实力要求相对而言较高，这些社会资本也依旧无法参与，这也可能是这些社会资本从未参与PPP项目的原因。而正是因为这些社会资本从未参与过PPP项目，从而使其自然地低估了政府信用风险大和融资难这两方面的影响。 参与过10个以下PPP项目的社会资本的主要顾虑顺序与比例与所有受访社会资本顾虑的比例类似，参与过10个以上50个以下PPP项目的社会资本，对合适项目少、门槛高的顾虑降低，对政府信用风险的顾虑提升。参与PPP项目经验较为丰富也意味着社会资本在PPP领域占据了一定的市场、拥有较强的实力，因此对合适项目少、门槛高的顾虑水平较低，而社会资本参与PPP项目越多，实操中遇到的政府违约现象越频繁，故而对政府行为的担忧比例提升。 参与过50个以上PPP项目的社会资本，对合适项目少、门槛高、存在不公平竞争的顾虑降低，对政府信用风险大、企业合法权益得不到保护、融资难、收益低，回款难度大的顾虑提升。可能的原因同参与过10个以上50个以下PPP项目的社会资本类似，社会资本参与PPP项目数量越多，经验越丰富的同时也意味着社会资本综合实力较强，在社会资本竞争中处于优势地位，故而对合适项目少、门槛高、存在不公平竞争的顾虑水平有所降低。但在社会资本竞争中处于优势并不意味着在政企合作间处于优势地位，PPP项目参与经历越丰富反而对政府行为担忧更强，同时也对项目融资难度和收益率真实水平有充分的认识。 横向比较表5不同PPP经验水平的社会资本参与PPP项目主要顾虑，可以发现，对合适项目少、门槛高的顾虑水平随着参与PPP项目经验的丰富而减少，而对融资难、政府信用风险大的顾虑水平则随着参与PPP项目经验的丰富而提升。这一定程度上反映了不同经验的社会资本背后的综合实力差异，也反映了项目实操经验对社会资本认知的影响，与政府合作越多，越担忧政府信用风险，实际执行中政府违约情况多有发生导致了不同PPP项目参与社会资本的顾虑差异。 四、结论与建议 本文对社会资本参与PPP项目的主要顾虑进行了调研分析，可以看出无论哪种类型的社会资本，合适项目少、企业融资难是其参与PPP项目的最主要的障碍。 针对社会资本的不同类型，可以发现：从社会资本所有制来看，民营资本比国营资本的顾虑明显更多，尤其对合适项目少、门槛高、合法权益得不到保护等方面的问题表现出更明显的顾虑；从社会资本所在地域来看，东部社会资本更关注政府行为，中部和西部社会资本则更顾虑项目少以及项目质量问题；从社会资本规模来看，越大型的企业规模越担心政府信用风险大、存在不公平竞争等问题；从社会资本经验水平来看，对融资难、政府信用风险的顾虑随着社会资本经验水平的提升而加大。 基于以上结论，有以下政策启示： 第一，政府在制定政策时应“解决共性问题，关注个性问题”。其中“共性问题”指的是各类型社会资本普遍关注的合适项目少、社会资本融资难等问题。针对合适项目少的问题，政府应持续挖掘、推介优质的增量与存量项目，在各部门和社会资本之间加强信息交流，确保项目实施公开透明，为社会资本提供更多的投资机会，加强融资支持，促进政府、社会资本、社会公众的合作共赢；针对社会资本融资难的问题，政府应当主动参与到社会资本融资活动中来，提高社会资本方融资信心，同时要针对PPP项目特征，引入长期金融工具，为PPP项目提供真正意义的项目融资服务。 第二，针对“个性问题”，即不同类型社会资本顾虑的差异，有关部门进行政策制定时应注重政策的针对性，直击各类型社会资本的痛点，将政策瞄准社会资本最急迫关注的方面，做到有的放矢、逐个击破。针对不同所有制企业顾虑的差异，政府应当营造公平竞争的市场环境，打破不合理的市场壁垒，着力改善民营资本投融资环境，尽力消除民营资本在投资中存在的障碍，促进民营资本与国有资本的公平竞争，鼓励更多民营企业进入到基础设施PPP项目中来。针对不同区域社会资本顾虑的差异，政府应意识到地域差异导致的社会资本态度的差异问题，从而将地域差异合理地纳入到PPP相关政策中来。例如，东部地区在制定政策时候可以向规范政府行为方面倾斜，正确识别和规避政府信用风险，加强政府公共部门在PPP模式中的自我约束，完善政府信用评价和监督体系，倡导政府和社会资本双方在诚信合作的基础上实现共赢；中部地区政策制定应重视项目的挖掘和推介，加强和规范PPP信息公开制度，尽可能减少信息不对称，实现项目信息的发布与投资需求的有效对接，为中部地区社会资本创造良好的投资环境；西部地区政府应当将提高项目质量作为政策要点，向项目高质量方向发展，提高自我发展能力，深化改革积极吸引社会资本进入基础设施领域。   来源：王守清PPP团队微信公众号  

2021年4月30日，中招国际招标有限公司（以下简称中招国际）编制的《阳宗海风景名胜区国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》，在昆明阳宗海风景名胜区管理委员会（简称“阳宗海管委会”）经发局组织的评审会上获得评审专家一致同意并顺利通过评审。与会专家给予规划文本高度评价，项目委托方对中招国际工程咨询研究院（简称“研究院”）规划团队的咨询服务质量和水平以及严谨敬业、不辞劳苦的工作精神给予好评。 此次评审会邀请了云南省发改委、云南省宏观经济研究院、云南农业大学、昆明市环境科学研究院等部门专家参加，研究院规划团队在评审会上针对阳宗海风景名胜区综合情况、“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要等编制情况进行了详细汇报。 阳宗海风景名胜区位于云南省昆明市东南部，2009年10月由云南省委、省政府批准设立并成立阳宗海管委会。阳宗海风景名胜区比邻昆明市主城区，总面积546平方公里，辖181个自然村，共有企业113家，总人口9.5万人。区域内的阳宗海是云南省九大高原湖泊之一，为天然淡水湖泊，流域面积为192平方公里，湖面面积31.9平方公里，属珠江水系南盘江流域，素有明湖澄碧、高原明珠之称；现拥有享誉海内外的香港柏联SPA温泉、华侨城生态旅游小镇、云岭山生态旅游运动中心、阳宗海柳树湾康体温泉旅游等知名旅游品牌。 中招国际于2020年4月15日成功中标阳宗海管委会经济发展局的《阳宗海风景名胜区国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》、《阳宗海“十四五”工业经济发展规划》、《阳宗海风景名胜区“十四五”绿色发展战略研究》、《阳宗海全面融入昆明市区域性国际中心城市建设对策研究》、《阳宗海“十四五”指标体系研究》等项目的规划咨询服务。  承接项目后，中招国际研究院组织相关业务骨干形成规划团队专门负责阳宗海管委会的相关项目。前后历时一年，规划团队成员秉承细心、耐心、责任心的原则，为阳宗海管委会提供了优质的咨询服务。规划团队有序、科学地拟定项目实施方案、收集资料清单，整理相关项目资料；研究国家、云南省、昆明市各类发布的政策规定；开展实地调研3次，参加部门座谈及汇报5次；从初稿编制到定稿提交共修改22次，定稿共计5.3万字，且附含项目表1个、规划图3张。同时，规划团队邀请“十四五”规划编制各领域专家，对编制内容进行了数次线上线下指导，并积极与经发局对接沟通，进一步深化了研究成果，最终高质量完成阳宗海纲要及一个专项规划、三个课题的编制，为阳宗海区域“十四五”高质量发展提供了切实可行的思路和举措，实现了战略规划具有“可行性、可操作性”的目标。 目前，规划团队已根据专家组提出的意见和建议对纲要进行了修改和完善，并向阳宗海管委会提交了《阳宗海风景名胜区国民经济和社会发展“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》最终稿。 作为规范专业的咨询团队，中招国际工程咨询研究院将不忘初心，砥砺前行，为政府部门、企事业单位等委托的项目竭尽所能，为共同推动“十四五”经济高质量发展而不懈努力。 2021年7月3日，中招国际编制的《阿里地区“十四五”绿色工业发展规划》，在阿里地区经济和信息化局召开的第二轮专家评审会上获得一致同意，顺利通过评审。 阿里地区是西藏自治区唯一的地区，位于中国西南边陲、西藏自治区西部、青藏高原北部，面积34.5万平方公里，是西藏面积第二大的地级单位。“阿里”一词是藏语音译，意为“属地”、“领地”、“领土”等。阿里地区平均海拔4500米以上，既有“天上阿里，孤绝之美”的赞美之词，又有“世界屋脊之屋脊”“世界第三极”“生命之禁区”的雅称。境内山系众多，阿里是喜马拉雅山脉、冈底斯山脉等山脉相聚的地方，被称之为“万山之祖”；同时，这里也是雅鲁藏布江、印度河、恒河的发源地，故又称为“百川之源”。著名的冈仁波齐峰被许多宗教教派共同奉为“神山”。阿里地区下辖7个县，共有7个镇和30个乡，阿里地区常住人口为123281人。2020年10月9日，被生态环境部授予第四批国家生态文明建设示范市县称号。 2020年12月，中招国际西藏分公司规划团队承接到阿里地区“十四五”绿色工业发展规划的编制委托，迅速组织相关专业骨干人员组成规划团队，赴阿里地区开展规划相关工作。规划团队展现缺氧不缺精神、海拔高境界更高的斗志，经过近7个月的努力，赴阿里地区与委托单位沟通对接，前期对接2次，实地调研1次，征求意见1次，走遍阿里全境，行驶6000多公里，翻过海拔5600米的雪山，完成资料收集、初稿编制、实地调研、多轮意见征求、第一轮专家评审等工作；同时，团队队员克服零下30多度的低温，顶着高海拔高原反应，克服极端恶劣天气等不利因素，努力调整身体和心理的不适保证调研、沟通交流的顺利进行；共征求西藏自治区经信厅，实地探访与绿色工业相关的园区和企业等阿里地区（包括各县）40多个单位的意见，共计60余条意见，最终形成评审稿。 7月3日，阿里地区经济和信息化局在中招国际西藏分公司组织召开《阿里地区“十四五”绿色工业发展规划》第二轮专家评审会。会上，中招国际西藏分公司规划团队作为编制单位参会，在专家评审会上对阿里发展规划进行了详细汇报，并针对专家们的意见进行了认真答复。专家组审议了规划并提出修改意见和建议，认为《阿里地区“十四五”绿色工业发展规划》思路清晰，产业发展布局合理，数据翔实，内容全面并文本规范，一致同意通过评审。同时，委托单位也对中招国际规划团队的规范专业、严谨敬业、拼搏奋斗的工作作风表示赞扬，对上述发展规划的编制成果表示肯定。 《阿里地区“十四五”绿色工业发展规划》是中招国际西藏分公司规划团队在阿里地区首个咨询项目。规划团队充分发扬“老西藏精神”，弘扬“两路”精神，在工作中不断增强能力、锤炼作风，为阿里地区未来五年工业经济发展提供了参考思路，也为下一步对接阿里地区咨询项目打下了扎实的基础。   来源:中招国际招标有限公司      

  REITs的申报、审批和发行工作已经如火如荼地展开：2020年以来，全国已有7个城市政府或发展改革部门专门发布REITs政策文件，更有多省发文鼓励REITs发展，目前已发文的省份和城市覆盖京津冀、长三角、粤港澳、成渝经济圈等区域，各地政策各具特色。   北京REITs12条 2020年9月29日，为推动基础设施REITs产业在京高质量发展，打造全链条生态体系，北京市重磅发布《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》，率先推出一批支持基础设施REITs产业发展的务实举措，围绕产业要素、产业生态、政策保障等三个方面提出12条政策措施。 “北京REITs 12条”有三方面突出特点： 1. 突出存量资产盘活，打通基础设施投资良性循环“新渠道”：北京市在交通能源、生态环保、城市建设、仓储物流等基础设施领域形成了大量类型丰富的优质资产、总规模近2万亿元，如果按照标准基础设施REITs产品发行，至少可以盘活2000-6000亿元。2. 突出优势资源整合，打造REITs产业发展“新高地”：北京发展REITs产业具有独特禀赋优势，基础设施领域央企集聚，社保基金、企业年金、大型保险公司、商业银行理财子公司等长期资本大多在京注册，在资产规模、质量和运营能力、品牌方面、可投资金方面具有先天优势。3. 突出政策工具集成，构筑金融服务业要素集聚“新优势”：围绕促进北京金融业、特别是资管行业跨越式发展，系统提出吸引各类资管机构在京落户展业发展的政策措施；针对公募REITs对资产管理、设施运营、投融资等专业要求高的特点，围绕发展空间拓展、市场主体培育、国有企业激励等关键因素系统集成规划土地、办公用房、财税补贴、人才引进等激励措施，最大限度激发各类主体参与REITs的内生动力。 《关于支持北京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）产业发展的若干措施》全文链接： http://fgw.beijing.gov.cn/fgwzwgk/zcgk/bwqtwj/202009/t20200929_2103321.htm   成都REITs10条 2021年2月26日，成都市正式出台了《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》，旨在进一步创新基础设施领域投融资机制，有效盘活存量资产，激发市场活力，推动成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）相关工作。相关措施聚焦“两区一城”等重点区域，创新市场准入、办公用房等支持政策，引导基础设施REITs市场、交易、中介、运营等企业集群发展。 “成都REITs10条”释放多重“机遇清单”，明确将加大优质基础设施REITs产品推介力度，对REITs关联人才制定了多项优惠政策，通过建立REITs高端人才引进机制鼓励引进的高端人才在蓉安家落户，鼓励当地企业、金融机构与高等院校、科研院所开展合作，培育和壮大基础设施REITs中介机构市场，建立政府相关部门共同组成的工作协调机制，条件成熟鼓励适时成立基础设施REITs产业联盟。 税收支持方面，成都市支持REITs管理机构根据《西部地区鼓励类产业目录（2020年本）》和《关于延续西部大开发企业所得税政策的公告》，对照西部地区鼓励类产业目录中“金融服务业”条目，享受西部大开发税收优惠政策，减按15%缴纳企业所得税，支持力度较大。此外，成都市鼓励市属机构与企业通过新设、收购或参股等方式申请公募REITs基金管理人资质，大力吸引优质公募基金管理人的入驻。 《关于促进成都市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展的十条措施》全文链接： http://cddrc.chengdu.gov.cn/cdfgw/c120589/jksj_nry.shtml?id=126905&tn=6     上海REITs20条 2021年6月21日，“上海REITs 20条”《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》与首批基础设施REITs项目同日“上市”，将上海发展基础设施REITs与服务国家战略紧密结合。一方面，“上海REITs20条”立足上海国际金融中心建设大背景，对标新加坡、香港等亚太地区REITs成熟市场，依托上海证券交易所大平台作用，提出上海要加快打造具有国际竞争力的REITs发展新高地，以及REITs产品发行交易首选地的目标愿景；另一方面，围绕服务长三角一体化国家战略，专辟一节聚焦长三角基础设施REITs联动发展，着力强化上海在长三角基础设施REITs领域的引领带动作用。 “上海REITs20条”创新专项支持政策，提出设立上海REITs发展专项资金，用于支持当地相关原始权益人、专业服务机构、基础设施REITs资产受托运营管理企业以及上海证券交易所等发展基础设施REITs业务，将上海市相关领域现有优惠政策的覆盖面扩大到基础设施REITs，积极争取国家层面支持政策在上海市率先落地。 《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》全文链接： https://fgw.sh.gov.cn/gfxwj/20210621/4e3f9f1233f24255815f0aaac563bd69.html   苏州REITs10条 苏州作为长三角重要中心城市，存量基础设施资产密度高、质量优，近20年来在基础设施领域投资超1.2万亿元。2021年7月23日，在中国REITs论坛2021年会上，苏州市政府正式发布《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见》（简称“苏州REITs 10条”），在考虑苏州发展基础、资产特点和现有政策内容基础上借鉴了北京、上海等地的先行举措，围绕基础设施原始权益、项目产品、市场主体、中介服务、人才、政策等REITs机制要素和项目识别储备、资产权益整合、人才机构引育、财税政策激励等关键环节，提出了十条具体措施。 “苏州REITs 10条”的特点主要体现在四方面：一是重点突出REITs项目储备和产品培育。苏州开发区等存量产业基础设施的资产能级全国领先，“苏州REITs 10条”重点突出优质项目的识别储备和孵化培育，提出建立意向库、储备库、发行库三阶段的REITs项目库管理机制。二是研究设立市域统筹的REITs产业投资基金。“苏州REITs 10条”提出，要研究设立REITs产业投资基金，发挥产业基金整合REITs原始权益、吸纳多主体参与的投资平台作用，成为REITs项目库管理制度的有效补充和重要平台。三是强调新增投资与盘活存量资产的结合。为引导REITs盘活资金有效规范使用，调动各类原始权益人和各地、各部门主动识别和发起REITs项目的积极性，“苏州REITs 10条”着重提出通过REITs发展推动新增投资的相关举措。四是实施财税政策激励。在财政政策方面，公募基金管理人适用苏州金融企业总部落户奖励政策，实施REITs项目发行的当地原始权益人可争取一次性奖励及中央专项资金支持。在税收政策方面，列入《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》的项目享受第一年至第三年免征企业所得税、第四年至第六年减半征收企业所得税的政策优惠，目前涵盖港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、水利、电力在内的相关项目领域。 《关于苏州市推进基础设施不动产投资信托基金（REITs）产业发展的工作意见》全文链接： http://fg.suzhou.gov.cn/szfgw/zcjd/202107/6fa1ba5f24bb4ae09dd3f3b64c572f5e.shtml   广州REITs15条 2021年9月26日，广州市出台《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》（以下简称《发展措施》）。《发展措施》以项目储备、政府服务、市场服务、风险防控和发展目标五个方面的支持为主线，提出广州支持基础设施REITs产业发展的15条政策措施。 “广州REITs15条”有以下两方面焦点值得关注： 1.鼓励合格境外投资者参与基础设施REITs产品投资：《发展措施》提出通过联动深圳、融通港澳打造粤港澳大湾区REITs发展高地的定位，引入港澳资金投资基础设施REITs产品，鼓励合格境外投资者参与基础设施REITs产品投资。鼓励支持已发行基础设施REITs产品，重点面向粤港澳大湾区开展基础设施资产扩募，做大基础设施REITs规模。 2.注重突出广州市重点领域和项目：《发展措施》着力推动广州市华南骨架高速公路网、轨道上的都市圈建设、白云空港一体化交通枢纽、南沙国际港区等重要交通基础设施项目，城镇供水、供电、供气、供热等市政基础设施项目，城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理等生态环保基础设施项目，园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等重点领域项目的谋划和组织，提升城市基础设施运营效率。 《广州市支持基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发展措施》全文链接： http://fgw.gz.gov.cn/tzgg/content/post_7810930.html   南京REITs11条 2021年10月11日，南京市正式出台了《关于加快推进南京市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的若干措施》（以下简称《若干措施》），南京市基础设施REITs试点工作提档加速，全面推开。 《若干措施》共包括五方面11条政策措施，具体来看：一是充分发挥各板块的主体作用；二是对基础设施运营投入更大关注；三是加大对相关主体的政策激励；四是强化区域联动；五是其他配套服务措施。 与北京、上海、苏州、成都等地方文件相比，《若干措施》在工作范围、项目培育等方面突出南京特色和优势。在工作范围方面，注重与南京都市圈、长三角区域的联动发展；在项目培育方面，健全项目全链条管理机制，创新设置南京市市级项目后备库。此外，系列举措着眼于激发各方参与主体积极性。作为基础设施领域一项新型试点工作，在市对区高质量考核、创新名城建设、城市硅巷、基金集聚区等政策框架内，明确了针对性的鼓励措施，从提高工作实效的角度，激发各区（开发区）、原始权益人（产品发行人）、基金管理人、专项计划管理人及相关中介机构等多方主体参与的积极性。   西安REITs10条 10月30日，西安市政府常务会审议通过了《西安市推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展十条措施》（以下简称“西安REITs 10条”），并正式发布《西安市基础设施公募REITs操作手册》（以下简称《操作手册》）。《操作手册》是目前国内由政府牵头发布的首部基础设施REITs工具书，从产品创新、财税政策、金融政策、国资政策、产品路线策略等方面进行了详细阐述。 “西安REITs 10条”，从机制建立、人才培养、产业集聚、奖补激励及考核倾斜等多方面对西安市基础设施REITs试点工作予以政策支持：在机制建立方面，建立基础设施REITs协调机制，及由券商、律所、会所、银行等专业机构组成的基础设施REITs项目智库，对相关项目持续跟踪及服务；在人才培养方面，制定人才培养计划，符合条件的基础设施REITs专业人才可按照西安市相关政策享受个税奖补、子女就学、人才安居等政策优待；在产业集聚方面，立足建设“一带一路”重要节点，发挥对关中平原城市群的引领带动作用，创新市场准入、异地办理、租金减免等便企支持政策，引导基础设施REITs市场、交易、中介、运营企业集聚发展，打造REITs要素集结高地；在奖补激励方面，对于已纳入国家发改委基础设施REITs储备项目库的西安市原始权益人，按其前期经费的50%予以一次性奖励补助，最高不超过300万元；对于成功发行基础设施  REITs产品的西安市原始权益人，按其发行规模的0.5%给予一次性奖励补助，最高不超过500万元；在考核倾斜方面，将鼓励引导国有企业发行基础设施REITs。 《西安市推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展十条措施》全文链接： http://xadrc.xa.gov.cn/xwzx/dtyw/617fad38f8fd1c0bdc6114f3.html   除了直接发文的城市外，各省级地方政府也同样重视基础设施公募REITs工作，将其视为助力当地企业盘活存量资产、引入资本市场资金的一项重要的金融工具，以发布通知、方案等方式支持当地REITs发展。 2021年3月，广西壮族自治区人民政府发布《广西扩大有效投资三年攻坚行动方案（2021—2023年）》，强调探索通过基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等资产证券化方式盘活基础设施存量资产，建立REITs试点项目库，实施滚动管理，积极争取广西项目纳入国家试点范围。 2021年6月，浙江省税务局关于《省政协十二届四次会议第618号提案的答复》中提及，关于是否允许基础设施公募REITs设立环节股权、资产转让交易的所得税递延纳税的问题，国家税务总局正在会同财政部积极研究。 2021年8月，广东省人民政府发布《广东省金融改革发展“十四五”规划》，强调稳步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，并持续探索在水利、交通、能源等行业设立基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；安徽省人民政府发布《发展多层次资本市场服务“三地一区”建设行动方案的通知》，加大不动产投资信托基金（REITs）等创新融资工具推广运用。引导污水水务、环保清洁、绿色生态等领域的投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。 2021年9月，人行海口中心支行、海南省地方金融监管局等5部门联合发布《关于贯彻落实金融支持海南全面深化改革开放意见的实施方案》，强调推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点落地，建立健全基础设施领域REITs项目库，推动符合条件的企业发行基础设施领域REITs。支持在住房租赁领域发展不动产投资信托基金（REITs）。     来源：中国REITs论坛公众号  

  今年4月底，绿色政府和社会资本合作（PPP）项目典型案例名单在国家发展改革委官网公示结束，16个典型案例正式入选。此次典型案例征集评选是根据《国家发展改革委办公厅关于征集绿色政府和社会资本合作（PPP）项目典型案例的通知》（发改办投资﹝2020﹞812号）要求，经省级发展改革委审核推荐及社会公开征集，并委托清华大学PPP研究中心组织专家评审，形成了绿色政府和社会资本合作（PPP）项目典型案例名单。清华大学PPP研究中心将具体案例信息进行了汇总整理，并陆续将通过公众号公开发布，进行广泛宣传推广。 为加快大兴区“五位一体”建设，践行习近平“绿水青山就是金山银山”理论，显著的改善新凤河流域的生态环境，实现环境、经济及社会效益的有机结合，2017年3月，大兴区人民政府授权大兴区水务局实施“大兴区新凤河流域综合治理工程PPP项目”，并通过公开竞争选择北控水务集团作为本项目社会资本方承担项目的设计、投融资、建设、运营和维护工作。 一、项目概况 （一）项目基本情况 新凤河位于大兴区北部，属北运河水系，凉水河主要支流，是大兴区主要的防洪排水、风景观赏河道。新凤河流域面积166.4平方公里，流域内共有河渠23条，总长96.35公里，干流新凤河西起永定河灌渠，东与凉水河相接，全长30.1公里。作为北京市“三环水系绕京城”的“水三环”主要组成部分，新凤河是连通北京市南部地区黄村、亦庄和通州城市副中心的重要生态廊道。       （二）治理思路 项目治理以习近平“山水林田湖草”生命共同体和“尊重自然、顺应自然、保护自然”等生态文明思想为指导。采用“水安全、水环境、水资源、水生态、水管理”的“五位一体”系统设计原则，按照“防洪达标→削减污染→提升水质→修复生态”的治理路径，制定了以总控模型为核心的流域系统治理方案，通过总控模型优化设计方案、指导工程建设时序和项目长效运维，实现生态系统质量的整体改善，最终实现“水清岸绿、鱼翔浅底”的治水目标。 （三）建设内容 新凤河项目是典型的以流域为治理单元、以水质达标为绩效考核、以再生水补水为主的北方缺水型城市水环境综合治理项目，包含生态廊道工程、水环境治理工程、河道清淤工程及生态修复工程四个子项工程，主要建设内容有： 1、水安全：对新凤河5条主要支流按照20年一遇防洪标准进行河道治理，总长26.23km。 2、水环境：新建污水管网22公里，截污2.8万吨/天；污水处理站3座，总规模6800吨/天；河道清淤54公里；建设初雨调蓄池2座、河口湿地78公顷，收集和处理面源污染11万方。修复植物缓冲带116.89公顷，新建环保再生透水健康步道24公里，亲水平台14处。 3、水资源：新建再生水管线22公里，引调再生水12.7万立方米/天，补给新凤河干流及主要支流。 4、水生态：新增水生植物23种，水生植物恢复面积30.4公顷；新增蓄水堰5座，河道水质原位净化渗滤坝11座，鱼巢栖息地400米，恢复深潭-浅滩栖息地10余处，生态岛2座。 5、水管理：新建水文水质站10座、雨情站3座、视频监控设备243个，入河排水口监测设备34套，开发以“水环境模型”和“大数据专家库”为双核心的智慧水务系统1套。. 二、项目运作模式 （一）交易模式 在大兴区政府授权下，大兴区水务局作为实施机构采用DBFOT运作模式实施本PPP项目，即选择社会资本与区政府指定的政府出资人代表成立项目公司，区水务局授予项目公司特许经营权由其负责本项目的设计、建设、投融资、运营和维护，经营期满，项目设施无偿移交政府方。项目交易结构图如下：     实施模式说明如下： 1、大兴区政府授权大兴区水务局作为本项目的实施机构，并指定大兴区物资集团有限公司作为政府出资人代表，通过法定程序选择境内有经验、有实力的社会资本方。 2、大兴区物资集团有限公司与中标的社会资本（北控水务）签署《合资经营合同》，在大兴区成立项目公司（北京北控兴凤水环境治理有限公司），在项目公司中，大兴区物资集团占1%股份，北控水务占99%股份。 3、区水务局与项目公司签订《PPP项目合同》，授予项目公司特许经营期内的特许经营权，项目公司自行承担责任、风险和费用，并负责设计、投资、融资、建设、运营维护本项目，特许经营期满，项目设施无偿移交政府方。 4、项目公司根据《PPP项目合同》的规定提供新凤河流域综合治理服务，并通过政府购买服务费收回投资，并获取合理回报。 5、特许经营期届满时，项目公司将本项目所有设施无偿、完好地移交给区水务局或其指定机构。 （二）回报机制 项目合作期20年，鉴于本项目的非经营性属性，本项目回报机制为基于绩效评价的政府付费方式。付费来源包括由基于工程可用性评价的可用性服务费和基于项目运营维护的运维绩效服务费两部分构成。可用性服务费以竣工决算审计报告投资为基数，核减政府补贴资金后按照中长期商业贷款基准利率计算并在运营期按照实际运维绩效考核结果每年等额支付。运维绩效服务费以项目公司运维服务方案为基础，按照运维绩效服务费基数和项目实际运维绩效考核结果按季度进行支付。 （三）项目贡献 通过三年治理，新凤河流域治理成效明显，贡献了巨大的环境、生态和社会价值： 1、全流域黑臭水体已消除。 2、水环境质量大幅提升。2019年新凤河出境断面烧饼庄闸主要水质指标COD、NH3-N、TP年平均值相比2016年分别下降了48.75%、92.61%和85.68%，流域水环境质量从治理前的劣Ⅴ类提升到了地表水Ⅳ类。 3、水生态恢复效果显著。新凤河流域水生植物约26种，其中人工栽植20种，自然生长约6种，总的水生植物覆盖度约40%；鱼类约10种，鱼类主要有鲫鱼、草鱼、鲢鱼、黄黝鱼等；大型底栖动物恢复良好，鸟类种类和数量逐渐增多，水生态系统生物多样性明显提高。现阶段新凤河水生态健康综合指数为88.5，相比治理前提升了330%。 4、社会效益彰显。新凤河、老凤河、安南湿地和新西凤湿地公园等工程完成后正式对市民开放，成为市民休闲、游憩、健身的打卡景点，两岸土地价值提升，充分彰显了水环境治理项目的社会效益。 （四）项目亮点和示范价值 本项目作为北京市水环境治理领域重要PPP项目，也是大兴区首个全流域水环境综合治理PPP项目，通过积极引入专业化的社会资本参与大兴区水环境建设，采用可持续发展的绿色创新PPP模式，运用绿色先进技术和设计理念，极大提高水环境综合治理的效果和效率，有效改善了北京市和大兴区的生态文明和环境保护建设效果，取得了较好的的生态效益、经济效益和社会效益，具有较高的示范价值。 1、采用可持续发展的绿色创新模式 项目采用政府与社会资本合作（PPP）模式： 通过引入社会资本投资建设，有利于平滑政府财政支付资金压力、突破短期财政支付能力限制、加快市政基础设施建设，实现政府财政预算与基础设施建设需求的可持续平衡。 通过引入选择专业化的社会资本，改变传统模式下投资、设计、建设、运营主体分离的局面，由社会资本统筹考虑项目的资金筹措、设计方案、建设管理和运营维护，从项目全生命周期维度实现了政府监管与项目管理的统一，同时切实降低项目全生命周期的成本，实现项目的可持续发展。 通过建立和落实基于项目绩效的考核付费机制，切实保障公共产品和服务质量得到改善，提高项目管理效率和整体服务水平，实现项目产出的可持续。 实现了市发改委和市区财政补贴资金与社会资本的有机结合，充分发挥了政府投入的撬动和放大效应，进一步优化了项目的资金成本，实现了政府社会资本的合作共赢和资金的可持续使用。 2、运用绿色先进技术和设计理念 新凤河项目从规划开始，树立并贯彻全生命周期污染减排、生态友好型施工工法应用、生态系统涵养与恢复、长效管控，亲水空间营造和环保教育融入的技术理念。 基于目标水质的技术与工程体系全生命周期科学优化决策。依托卫星遥感、无人机、地面监测的空天地一体化监测体系获取的数据为基础，对流域水环境问题进行全面、系统、定量的识别分析。采用多模型耦合分析方法，从全生命周期视角，对治理方案及建设、运维进行高效、定量、智能、动态分析辅助决策，依托企业专家库、技术库等智库资源，进行治理技术与工程体系科学优化决策和辅助设计，确保全程目标可达。通过实测与模型分析，系统研究北方再生水补水河流水质时空分布和变化规律以及再生水补水与水生生物类群栖息及生存规律的关系，提出适合新凤河的优势水生植物和水生动物类群，并结合微生态调控技术，构建以本地优势物种为核心的生态系统，强化河道自净作用，确保全流域水质提升和断面水质达标。 构建灰绿结合雨水净化系统，创新引领“海绵河流”建设模式。在基本解决点源和内源污染基础上，结合新凤河特点和生态河流治理模式，因地制宜的创新构建“灰色调蓄+绿色净化”相结合的雨水径流污染削减系统，“变害为利”，重新构建雨水资源回补河流通道。工程新建初雨调蓄池2座，有效收集调蓄控制162公顷城市区域初期雨水径流；新建河口湿地78公顷，服务收集和净化29.6平方公里的支流面源污染控制。通过水利设施、再生水泵站、初雨调蓄池、河口湿地等之间的联调，有效调控净化雨水径流，将雨水径流从“污染源”变为“补给水源”，变害为利，重新恢复河流自然补给模式。 建筑垃圾循环利用开启生态治河新范式。聚焦“环保、生态、活力”，广泛运用红机砖道路、透水铺装、微晶石等新型材料，翻新公园硬质铺装，部分区域铺装采用红基砖环保材料，体现了项目环保、生态可持续的特点。尤其结合大兴国际机场的建设，将房屋拆除过程中形成的大量建筑垃圾回收循环利用，利用废旧红砖用建设健康步道和广场，其它可再生材料用作道路基层、垫层和面层，新凤河共回用废旧红砖铺设步道和广场5750m2，废旧红砖39.6万块，再生级配碎石32744m2，建筑垃圾再生的路缘石4400米，累计消纳建筑垃圾3690方。开创了生态治河与资源回收利用相结合的新范式。 基于水生态系统修复的再生水水源性北方河流生态复兴。新凤河水生态修复从自然生态系统演替规律出发，在通过各类工程措施提升河道水质基础上，按照“自然恢复为主，人为适度干预”的修复思路，以提升河流生态系统自净能力和抗干扰能力为原则，恢复植被缓冲带116.9公顷，新增水生植物面积30.4公顷，重点恢复以香蒲、千屈菜、黄菖蒲、苦草、竹叶眼子菜为代表的的25种本地水生植物24.7万m2，重建深潭-浅滩栖息地10余处、新增鱼巢栖息地400米、溢流堰5座、渗滤坝11座，营造了“水-岸-陆”丰富多样的生境系统，逐步恢复河道生态系统健康，提升水体自净能力和生物多样性，初步实现新凤河生态复兴。为保护湿地生态系统的自然恢复，公园前置塘、潜流湿地区实行半封闭式管理，表流湿地岛屿实行全封闭式管理，最大程度减少人对自然的干扰。 感知现在、预知未来，新凤河多维度智慧管控系统。历经3年的前期现场调研、资料整理、工程设计和建设，搭建了以总控模型和大数据专家库为核心的新凤河智慧水务平台，从水安全、水环境、水资源、水生态及水管理等5个维度为项目长效运维提供技术保障。可及时、准确为项目运维提供实时状态感知和风险预警、预报，帮助管理者制定、决策实施河道防汛安全、水污染防治、水资源节约、生态恢复等管理保障。系统对新凤河全流域水生态系统进行全面监控，定期调查和评价区域植物、水生动物、鸟类等生态环境质量，为水生态系统运行维护管理提供决策支持。 多样化亲水活动空间打造京南百姓幸福河。新凤河秉承“以人为本”的设计理念，新建市民休憩廊亭8座，健康步道24公里，亲水平台14处，汀步7座。新凤河城市段实现了“有河有水，可亲可憩”；为满足市民傍晚休闲、漫步需求，新凤河城市段实现了无死角亮化，以保障居民安全。 湿地环保主题教育。项目努力把安南湿地打造成为一个人人参与、人人都能够从我做起的环保主题公园，通过社区参与、教育和培训以及社会企业在运营方面的参与，公园为人们提供了一种途径，让大家参与到经济、社会和环境可持续性发展中来。一是倡导清洁能源利用，亮化上均采用太阳能景观灯为主要照明设施。二是设计阶段场地记忆的保留，在安南湿地环保主题公园的方案设计阶段最大程度的保留以及利用了场地原有的树木，将其融合进湿地景观中，与过去建立联系，保留了场地记忆。三是营造生态栖息地，为保护湿地生态系统的自然恢复，公园前置塘、潜流湿地区实行半封闭式管理，表流湿地岛屿实行全封闭式管理，最大程度减少人对自然的干扰，从而增加生态多样性，提升生态物种弹性，提高其长期存活的能力。四是科普导视与环保课程，为让更多的人树立保护环境的意识，公园沿游园路线设置了多种形式的环保科普知识宣传和互动设施，开发了针对大人和儿童丰富的环保教育课程，设计了为周边社区参观苗圃、体验自然、举办活动、植物栽培和旧物交换的场所，设计了安南湿地环保主题公园LOGO、公园宣传和浏览手册，开发了环保帆布袋、T恤衫、水杯、小盆栽、U盘等环保文化纪念品，希望通过公众的参与，传递环境保护的意识，“让我们爱上地球”！   转自：清华PPP研究中心公众号

  主要内容：我国为什么在基础设施领域推行公募REITs：虽然REITs起源于房地产领域，但全球基.........基金）是一种向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，由专门投资机构进行管理，并将综合收益分配给投资者的一种投资基金。REITs产生于20世纪60年代的美国，其底层资产非常丰富包括基础设施、住宅、工业、零售、数据中心、医疗、写字楼、仓储、单一经营、多元经营、木材和度假村等。2021年6月21日，我国首批9只基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“公募REITs”）在沪深交易所发行上市，标志着我国正式启动公募REITs。 与国外REITs不同的是，我国此次公募REITs为何在基础设施领域开展？一方面，虽然REITs最早起源于房地产领域，但事实上全球基础设施领域REITs市场占比超30%，美国基础设施REITs市场占比接近40%，具有相当大的比重。基础设施领域推行REITs并非空穴来风，而是审时度势下的中国特色选择。另一方面，中国经济已经从增量时代步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元，其中，适合作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元。尤其在粤港澳大湾区、长三角等经济发达地区，基础设施资产类别全、规模大、收益好，具备区域一体化的联动和集聚优势。我国探寻公募发行REITs已经有十余年，受限于政策、法律法规，只不过一直是私募发行的类REITs，但类REITs一直无法与国际上标准REITs相提并论。公募REITs的推出具有重要意义，是防风险、去杠杆、稳投资、补短板的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施高质量发展。 二、公募REITs要点与特征 1.政策演变     表1列举了2020年4月公募REITs试点开始到目前的主要政策文件及发展脉络变化。证监发[2020]40号、发改办投资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改投资[2021]958号，以及沪深交易所的配套规则与通知，涵盖了行业、区域、资产、利益相关方的要求，明确了审查、发行、上市等合规性安排与规则，政策框架及配套规则初步形成。有几个值得注意的地方，在证监发[2020]40号与发改办投资[2020]586号文的基础上，最新的发改投资[2021]958号文增加了几条：一是发行区域扩大至全国；二是扩大了行业，增加了停车场、能源基础设施、旅游、保障性租赁住房项目；三是发行项目底层资产不低于10亿元，且发行人需满足扩募的类似资产总额不低于20亿元，这是首次提出的，在此前文件并没有明确要求底层资产规模。  资料来源；中证鹏元整理，《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法、审核、发售、上市、存续相关5个文件》分别为2021年1月29日发布的3个文件《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—审核关注事项（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号—发售业务（试行）》；2021年4月30日发布的2个文件《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第1号—发售上市业务办理》、《上海证券交易所投资者风险揭示书必备条款指南第4号—公开募集基础设施证券投资基金（REITs）》，深交所同理。 2.审核与发行 多部门层层审查、严格把关。政策对REITs基础资产的行业、土地性质、权属转让、资产规模、现金流稳定与收益等，原始权益人的资质、运营等条件均进行了严格限制，无论是国企还是民企，最根本的要求还是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规。审核上一般由省级发改委对项目出具专项意见后，国家发改委推荐至证监会，由证监会、沪深证券交易所履行注册、审查程序。审批在前，注册在后的项目遴选方式，最终REITs能否上市的尺度主要掌握在发改委手中。 3.产品结构与特点 首批公募REITs整体框架结构比较规范，目前都是“封闭式公募基金—资产支持专项计划—项目公司—项目”的结构，该架构设计借鉴类REITs的双SPV构架，这种安排完全是为了符合当前中国法律法规的要求，公募基金产品不能直接投资于实业，只能投资标准化产品。 涉及六类参与主体：即原始权益人（基础设施项目的原发起人）、基金管理人（设立公募基金产品，对基础资产进行尽职调查以及运营管理）、资产支持证券管理人（设立资产支持专项计划）、托管人、运营管理机构（基金管理人或委托专门的运营管理公司）以及中介机构（财务顾问、会所、律所、评估等）。几点需要注意，公募基金和资产支持证券的管理人必须为同一控制方下的具有公募牌照的基金公司和证券公司，托管人须为同一家机构，运营管理机构由管理人负责（实际上，首批9只公募REITs的运营管理机构均为原始权益人或其关联方，此举是确保基础设施项目运营管理的稳定）。 基本流程：投资者（战略配售、网下配售、公众配售，后两者不锁定份额可流通）认购公募基金产品，80%以上的公募基金产品投资于资产支持专项计划（其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具），公募基金产品控股资产支持专项计划从而间接控制基础设施底层资产所有权。基础设施项目产生稳定的现金流，投资者获取产品收益，契约型封闭式运作，不得赎回。需要说明的是，关于资产专项计划持有项目公司股权，目前有两种做法：一是资产专项计划-项目公司，直接持有，考验股东的资金实力，资金不占用；二是资产专项计划-SPV-项目公司，SPV先间接持有项目公司，然后反向吸收合并达到资产专项计划最终穿透持有项目公司的目的，省去了资产专项计划前期出资，但SPV的出资可能产生借款等资金成本。     与类REITs结构区别：公募REITs具有权益性、公募、标准化特点。虽然公募REITs在构架上套用类REITs，但由于两者性质不同（类REITs偏债性，公募REITs偏股性），因此产品呈现较大差异。例如类REITs产品具有分级、差额补足、流动性支持、外部担保等内外部增信措施，基础设施公募REITs均不涉及，无需评级和增信。公募REITs基金封闭式运作，在交易所市场流通，也不存在类REITs中常见的投资者回售、开放退出等条款设置。 4.收益特征 公募REITs的投资收益来源于两个方面：一是稳定的现金流收益，每年保底的固定分红（分配比例不低于基金年度内可分配金额90%，派息率不低于4%）；二是二级市场的资本利得，标的产品增值收益，取决于资产优劣、运营管理、宏观经济等。公募REITs具有良好的抗通胀的属性，现金流（例如租金收益、收费公路）会随着物价相对应适当调整，颇受中长期投资者的喜爱；有效分散风险，收益介于股票与债券，几乎不受市场影响，且不同区域间REITs表现的相关度也较低，可以有效分散投资组合风险。根据全球REITs市场收益率显示，回报率保持在10%-15%之间，美国历史回报收益平均在13%左右，总体收益可观。 5.估值方法 政策明确规定，公募REITs的估值需采取收益法，评估对象为基础设施项目。不动产项目的资产评估方法主要有收益法、市场法、成本法。收益法通过预测资产的未来每一期收益，利用合适折现率进行折现得到资产的当期评估价值，符合基础设施项目的特点，宜采用。市场法，即比较法，又称市场比较法，以目前资产价值确定的可比案例为基础，通过比较各类条件从而评估价值，由于REITs项目同区域同类型的可比案例少，且市场交易不活跃，不宜采用市场法。成本法以现有资产与负债为基础，利用重置或重建成本的思路，合理评估资产价值，成本法要求可以调查获得资产购建的途径与平均成本，往往较难，无法准确衡量资产现行的价值，也不宜采用成本法。收益法中折现率的确定比较难，并没有统一标准，折现率反映的是资产未来的回报率，首批公募REITs中不同的资产类型折现率的确定也并不统一，较多取前加权平均资本成本，有的直接确定数值为6%-7%，属于资产评估行业的经验取法，也是现行可接受的回报率。 三、首批9只公募REITs上市表现 首批9只公募REITs的资产类型为污染治理、高速公路基础设施、仓储物流和产业园区，归纳起来前两者可称为固收类，短期类收益稳定，未来派息率在6%~12%之间，但未来增值空间有限；后两者可称之为权益类，未来派息率现对较低，仅在4%~5%之间，短期内收益不如固收类资产，但能享受未来资产的升值。自6月21日上市以来，9 只 REITs 产品整体表现平稳，波动相对较小。上市首日，情绪高涨，总成交量超18亿元，换手率在20%左右，其中博时招商蛇口产业园REITs最高涨幅为15%，其余产品均有较大涨幅；截至2021年10月8日，整体涨幅不大，日总成交量控制在4亿元以内，日平均换手率在3%左右，均维持较低水平，其中中航首钢生物质REITs和富国首创水务REITs表现最好，较发行日价格上涨26%和22%，平安广州交投广河高速公路REITs表现最差，低于发行价格2BP，也是目前唯一低于发行价格的。除了9月末受避险情绪高涨价格有所波动外，其余时间表现平稳。         结合成熟市场REITs的表现来看，美国REITs市场的价格走势波动较大，香港REITs市场的价格走势小幅震荡，新加坡REITs市场波动较小。REITs的收益介于股票和债券之间，对比成熟市场REITs的变化，首批9只公募REITs总体二级市场交易表现基本符合市场预期和REITs的长期投资属性，加之原始权益人和机构投资者的锁定期，我国REITs目前可流通份额不多，几乎不受股票、债券、商品市场影响。 我国基础设施领域资产规模巨大，承载优质基础设施项目的城投平台、国有企业绝对利好。随着政策的完善，各项机制的推出，各地优惠政策和专项支持的落地，基础资产的逐渐成熟，我国公募REITs市场具有广阔的发展前景。   来源：中证鹏元评级微信公众号  

近日，国务院印发了《关于开展营商环境创新试点工作的意见》（以下简称《意见》），明确在北京、上海、重庆、杭州、广州、深圳6个城市开展营商环境创新试点。国家发展改革委法规司司长杨洁在国务院政策例行吹风会上表示，《意见》突出利企便民，着力深化投资审批制度改革；突出公平高效，着力深化招投标领域改革创新；突出权益保护，着力健全信用修复机制。 杨洁表示，《意见》中由国家发展改革委牵头或者参与的事项有18项，将体现“3个突出3个着力”。 一是突出利企便民，着力深化投资审批制度改革 “以6个试点城市为例，北京依托投资项目在线审批监管平台，集成优化相关行业建设审批系统。上海推进重大项目审批流程便利化和跨区域项目管理，深化精准服务。重庆运用大数据强化投资项目事中事后监管。杭州协同推进‘标准地’‘区域评估’改革，破解‘用地难’‘报建繁’问题。广州、深圳加强投资数据资源共享，深化投资审批‘一网通办’。”杨洁说，下一步，国家发展改革委将按照国务院决策部署，与有关部门一起，鼓励和支持试点城市推进社会投资项目“用地清单制”改革，推动投资审批制度改革与用地、环评、节能、报建等领域改革衔接，强化审批数据共享，持续提升投资建设便利度。 二是突出公平高效，着力深化招投标领域改革创新 杨洁表示，招投标是投资建设项目全生命周期管理的重要一环。6个试点城市在招投标制度建设、电子招投标应用等方面都做了大量富有成效的工作。比如，北京制定电子交易平台功能标准，招标、投标、开标、评标、合同签署等环节都可以在线标准化办理。上海建成招投标大数据智慧监管系统，推进统一的在线监管、投诉处理、信用奖惩。重庆通过全市统一的招投标信用体系，把招投标交易信息全部纳入监管范围。杭州大力规范远程异地评标业务流程。广州主动公开招投标全流程信息，引导市场主体参与招投标过程监督。深圳常态化征集招投标领域问题线索，消除招投标过程中针对不同所有制企业设置的隐性壁垒。 “国家发展改革委将按照国务院决策部署，鼓励和支持试点城市，深化招投标全流程电子化改革，实现从下载招标文件、提交投标文件、开标、评标，到异议澄清补正、合同签订、文件归档的全流程网上办理。建立健全招标计划提前发布制度，以更加阳光透明、规范高效的招投标制度规则和标准，为内外资企业营造一视同仁、公平竞争的市场环境。”杨洁说。 三是突出权益保护，着力健全信用修复机制 “信用修复是市场主体应当享有的权利，市场反映比较多的一个问题，就是企业破产重整期间信用修复缺乏制度性安排，如果企业背负重整前的不良信用记录，开展投融资等生产经营活动都会受到影响。”杨洁说，实践中，6个试点城市注重信用修复机制建设，积极为市场主体重塑良好信用创造条件。比如，北京对完成信用修复的失信市场主体，按程序终止实施联合惩戒措施。上海推出信用修复“一件事”，满足条件的市场主体可以在线提交信用修复申请、查看修复进展、下载修复证明文件。杭州联合南京、宁波、无锡，探索为失信行为主体提供重塑自身信用的合法途径，更好保护市场主体合法权益。 《意见》提出健全企业重整期间信用修复机制，就是按照优化营商环境要求，精准靶向解决破产重整企业的信用修复问题，对于社会信用体系建设来讲，是一项重大制度创新。国家发展改革委将按照国务院决策部署，会同有关部门落实好针对破产重整企业的信用修复，建立破产信息共享机制，探索重整计划执行期间赋予符合条件的破产企业参与招投标、融资、开具保函等资格。同时，加快推进社会信用立法进程，将信用修复等方面的有效做法纳入法治轨道，营造良好的信用环境。   来源：国家发改委

为进一步规范全省公路工程招标投标工作，实现项目招投标工作全流程电子化，海南省交通运输厅就推进公路工程建设项目招标投标电子化印发《海南省交通运输厅关于推进公路工程建设项目招投标电子标的通知》（以下简称《通知》），自2021年12月1日起在海南省推行公路工程建设项目招投标电子标。 《通知》规定，招投标电子标适用于海南省及各市县公共资源交易服务中心开展招投标活动的政府投资公路工程建设项目。勘察、设计、施工、监理招标投标必须使用电子标；代建、设计施工总承包、试验检测等与公路建设工程有关的招标投标等，可根据实际情况使用电子标。   来源：国家发改委

为进一步规范建筑工程招标评标活动，河南省住房和城乡建设厅发布了《河南省建筑工程工程量清单招标评标暂行办法》（征求意见稿，以下简称《征求意见稿》）。 《征求意见稿》明确，涉及的评标方式分为综合评标（估）法和经评审的合理最低投标价法。招标人应根据工程项目情况选择评标方式，并在招标文件中明确评标方式、定标方式、推荐中标候选人数量及程序。工程量清单中存在暂估价、暂定金额形式计价的，招标文件应明确暂估价、暂定金额不参与评审。以暂估价、暂定金额形式包括在总承包范围内的工程、货物、服务在依法必须进行招标的项目范围且达到国家规定规模标准的，应依法招标。   来源：国家发改委

江西省对建筑行业招投标突出问题开展专项整治，重点排查“五类对象”   近日,江西省将深入开展房屋.........设领域围标串标、违法发包、转包、分包、挂靠等行为将得到有效遏制,建筑市场秩序进一步规范。 江西省对2020年1月1日以来,全省依法必须招标的房屋建筑和市政基础设施工程项目进行全过程倒查,重点对“五类对象”的下列行为进行排查: （1）招标人是否存在必须招标的项目不招标、在编制招标文件中“量身定做”等7种行为; （2）投标人是否存在串通投标,以他人名义投标等7种行为;评标专家是否存在私下接触投标人、索要高额评标费等5种行为; （3）招标代理机构是否存在与招标人、投标人或评标专家串通操纵招标,泄露应当保密事项等4种行为; （4）监管部门是否存在违规插手、干预工程项目招投标。     （信息来源：国家发改委）